疫情阴霾笼罩全球经济,香港经济亦受打击,最新失业率升至16年高位,不过楼市抗跌力强劲,仅录轻微调整,并呈现低供应、低杠杆、低息及高资金水平的“三低一高”格局。美国大选结果将近确定,相信市场前景会逐渐明朗化,目前全球持续量化宽松,低息势头不变,买楼保本增值对比其他投资工具较稳健,料对楼市承接有正面支持。
先谈低供应,人口持续增加,市民置业刚性需求大,从近日新盘热卖程度可见一斑。不过本港住宅长期供不应求,政府近年调整公私营房屋比例,由六四比改为七三比,变相私楼供应将难满足持续增加的需求,虽然政府推出明日大屿及土地共享先导计划等各种觅地建屋方案,不过政策难以一蹴而就,短期内房屋求过于供问题持续,楼价难有大跌空间。
再谈低杠杆,在金融海啸后政府推出连串“辣招”调控楼市,现时市民置业杠杆程度有限,平均按揭成数低于6成,与金融风暴时期过度杠杆及借贷情况相差甚远。再者,目前不少业主已供满楼,持货力强,而且吸取03年沙士经验,是次面对疫情亦未见大幅劈价卖楼套现情况,相信抛售潮还未成气候。
最后是低息及高资金水平,两者关系密切,各地政府相继实施量化宽松应对疫情对经济的冲击,资产价格很大机会水涨船高,现金面临贬值,不少买家买砖头抗通胀。近日蚂蚁集团上市计划煞停,不过未见资金显著从本港市场流走,银行体系结余逾4,500亿元,市场资金充裕,与楼按相关的港元一个月拆息跌至0.1厘,创逾10年新低,以现时新造H按计划约H+1.35厘计算,实际按息约1.45厘,低于2厘关口,业主可享悭息,有利楼市交投。
近日疫情渐缓和下,市场气氛好转,新盘继续推盘攻势,不少以贴市价登场,力吸各路客源,新盘热销下对二手构成压力,部分二手业主心态软化,愿意提供减价空间促成交易,吸引不少新盘向隅客及二手准买家物色优质单位,带动二手交投。