【置业意向调查报告】市民入市意欲有几多？点睇未来楼价？一一为你详细拆解！

受惠减息及租金上升的带动，“租转买”用家与长线投资者入市意欲增；与此同时，《财案》调低从价印花税及《施政报告》放宽投资移民购买住宅物业投资门槛等利好政策出台，一手住宅交投较去年显著造好，楼价重拾升势，见底回升信号转强，目前楼市已形成“自用”、“收租”及“短炒”资金三路齐发之旺局。

美国今日再次减息，本港同日有大型银行宣布跟随减息0.125厘，港元最优惠利率降至5厘，减息之势，加上租金上扬及政策利好，上调今年一手住宅成交量预测至1.9万宗，创下自2013年《一手住宅物业销售条例》实施后的新高；二手住宅交投预测亦调升至4.5万宗，创4年新高；楼价预计呈现低单位数增长，扭转过去3年持续下跌的趋势。

受惠减息市民入市意欲升至56% 创有纪录第4高
为了解市民的置业意向，香港置业本月透过问卷形式进行客户置业意向调查，成功收回327份有效问卷。调查结果显示，受惠于美国减息及本港银行下调最优惠利率，市民入市意欲持续上升。约56%受访者表示考虑在未来12个月内入市，创3季新高，亦是自2016年第2季有纪录以来的第4高；其余约44%受访者则表示暂未考虑入市(见图一)。

图一：受访者未来12个月入市考虑

此外，对于后市楼价走势，预期未来12个月本港楼价下跌(即睇淡后市)的受访者比例，由上季约62.4%急跌至约38.6%，跌幅达23.8个百分点，并创10季新低。相反，预期未来12个月本港楼价上升(即睇好后市)的受访者比例，由上季仅约9.1%升至今季约22.9%，升幅达13.8个百分点，创9季新高；其余约38.5%受访者认为楼市将平稳发展，按季升幅亦达10个百分点(见图二)。调查反映市民对后市态度转趋乐观，入市信心显著回升。事实上，近月楼价呈上升趋势；差饷物业估价署最新公布的私人住宅售价指数9月报292.5点，按月上升约1.3%，创14个月新高，带动今年楼价累计由跌转升，扭转了近年跌势(见图三)。

图二：受访者对未来12个月本港楼价走势的看法

图三︰每月差估署私人住宅售价指数及变幅

*临时数字
资料来源：差估署

上车客市场主流投资比例低位反弹
楼市呈现显著回暖迹象，三大需求—包括自用买家“租转买”、长线投资者“买楼收租”，以及短线投资者“短炒”同步进场，带动住宅楼巿交投活跃。调查发现，有接近4成(39.8%)受访者有意“上车”置业，连续两季主导市场；另外有约35.5%受访者计划换楼；余下约24.8%受访者则计划购入物业作投资用途(见图四)。

图四︰受访者购买物业用途

62.1%买家首选楼龄10年内新晋屋苑比例首破六成创新高
近年新晋屋苑备受用家及投资者青睐，受欢迎程度与日俱增。调查显示，高达62.1%的受访者首选楼龄10年或以下的新晋屋苑，比例首次突破6成，创下纪录新高，反映偏好新晋屋苑已成市场主流。其次为倾向选择楼龄10年以上至15年的物业，占比达15.3%，而楼龄介乎15年以上至20年的物业亦占约11%(见图五)，相信新晋屋苑将持续受追捧。事实上，根据土地注册处及香港置业资料研究部数据显示，今年首9个月，对比10个新晋屋苑与传统十大屋苑的流通率，10个新晋屋苑平均流通率为约3.3%，较传统十大屋苑平均约2.1%为高(见表)，反映市场对新晋屋苑的喜爱程度较高。

图五︰受访者预算购买物业楼龄

表︰今年首9个月10个新屋苑流通率与传统十大屋苑比较

*选取10个楼龄较新的新晋屋苑计算
**只包括柏傲庄 I及柏傲庄 II
鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况
资料来源：土地注册处及香港置业资料研究部

逾半市民料减息周期未止
美国联储局今日减息0.25厘，符合市场预期，同时宣布将于12月1日结束资产负债表缩减计划；本港方面，同日有大型银行宣布跟随减息0.125厘，港元最优惠利率降至5厘。调查结果显示，逾半市民相信减息周期尚未结束，预期未来12个月的息口仍有下调空间；有约52.6%的受访者认为本港未来12个月的息口会进一步下跌；有约23.9%的受访者认为息口将维持不变；仅约23.5%的受访者认为本港息口会在未来12个月上升(见图六)。

图六︰受访者对未来12个月本港银行息口走势的看法

预期全年楼价恢复正增长上调一二手住宅交投预测
随着美国再度减息及习特会谈，加上恒生指数年内显著上扬所带来的财富效应，以及利好楼市措施，有利市场气氛，吸引用家、长线及短线投资者纷纷入市，为楼市注入正面动力，预计全年楼价有低单位数增幅，扭转过去3年以来的下跌趋势。租金方面，本港住屋需求持续殷切，加上政府积极吸引人才来港，为租金带来支持，故此相信今年会是“价租齐升”的格局。交投方面，今年一手住宅市场表现尤为突出，预计2025年全年一手交投将有约1.9万宗，创下自2013年《一手住宅物业销售条例》实施后的新高(见图七)，今年二手交投亦造好，预计2025年全年二手交投将有约4.5万宗，连升2年，创4年新高(见图八)。

图七︰每年一手成交

上述资料综合《一手住宅物业销售资讯网》及市场消息制作，若未来上述售出单位挞订，会扣除有关成交，
故此数据将来可能因此作修订，最终以发展商公布或《一手住宅物业销售资讯网》公布资料为准
资料来源：香港置业资料研究部