香港按揭证券公司于2021年2月宣布推出定息按揭试验计划(定息按揭)，向有意置业人士提供住宅按揭贷款，并于2021年11月1日起由试验性质转为恒常计划。2023年10月，定息按揭的息率再次更新。究竟什么是定息计划? 如何申请? 对普罗准备做按揭业主有没有着数，今次一一为大家分析。

定息按揭计划是什么?

其实定息按揭并不是新事物，约在数年前也有出现过，当时由个别银行提供，年期最长只有三年，主要作用在加息周期出，让业主可以锁定低息。至于现时提供的定息按揭恒常计划，是由香港按揭证券公司于2021年提供，计划中的按揭年期，业主可选择以10年、15年及20年来还款，每宗贷款额的申请上限为1,000万元。定息期完结后，借款人可选择采用届时的定息按揭或浮息按揭计划。

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定息按揭计划之年期及利率比较(2022年12月22至另行通知):

第一年提前还款：还款额之3%

第二年提前还款：还款额之2%

第三年提前还款：还款额之1%

定息按揭保费

请参考按证公司的保费表：【连结】

有什么银行参与计划？

中国银行(香港)有限公司

中国建设银行(亚洲)股份有限公司

创兴银行有限公司

招商永隆银行有限公司

大新银行有限公司

中国工商银行(亚洲)有限公司

上海商业银行有限公司

渣打银行(香港)有限公司

东亚银行有限公司

选择定息按揭有什么好处?

1/   无惧利率波动

采用一般H按或P按的按揭计划，利率方面因为是浮息的关系，因此业主需要面对将来息率变化带来的风险。至于定息按揭，在未来长达20年的时间也是采用相同利率，所以借款人也不用担心利率波动的风险。

2/   无需压力测试

由于相同原因，金管局亦毋须借款人进行加息3厘之压力测试，只需要通过供款与入息比率50%要求便可以，入市门槛因而大大降低。

3/   配合新按保使用

此外，定息按揭可配合新按保使用，惟同样需要支付按揭保险费。以上例子只供参考，一切以金管局及香港按揭证券公司厘定作准，并以银行最终批核为准。各位如对此计划有任何疑问，可联络所参与之银行以或向经络按揭转介作查询。

加息期间利息开支有机会大幅上升，而按揭的定息计划能够帮助置业人锁定利息开支，透过每月定额供款，置业更有预算。现时主流的定息计划中，包括最近大型银行推出的定息按揭计划，以及按揭证券公司一直提供的定息按揭计划。究竟两者有何不同？置业人士应该如何选择？

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大型银行VS按证公司

要选择大型银行定息按揭还是按证公司的定息按揭，首先我们要分清两者的分别。大型银行推出的是首年定按计划，不论在还款年期、利率、贷款上限、压力测试要求等均有不同之处。

定息年期

汇丰首年定按计划：第1年为定息，定息期完结后，按揭利率将以银行同业拆息（Hibor）为基准。

按证公司定息按揭计划：分为10年、15年及20年，期间均为定息。

定息利率

汇丰首年定按计划：首年固定按揭息率。

按证公司定息按揭计划：根据不同年期而定，而且每月会更新利率。

压力测试

汇丰首年定按计划：和一般按揭计划一样，借款人需要进行压力测试。

按证公司定息按揭计划：在计算供楼负担比率时，毋须通过银行加息3%的压力测试，只需要通过供款与入息比率，入市门槛因而降低。

其他财务配套

汇丰首年定按计划：设有“高息存款挂钩按揭”还款计划，可把资金放入与按揭利率相同的活期高息户口，金额高达剩余贷款额中的50%。

按证公司定息按揭计划：其定息按揭没有高息存款挂钩按揭计划。

全数提前还款

汇丰首年定按计划：如果打算全数提前还款，在首年定息年期期间，银行会收取原有按揭贷款额中的1%及现金回赠，而在定息期后一年，则收取现金回赠作为罚息。

按证公司定息按揭计划：于首年全数提前还款，会收取还款额的3%，于第二年提前还款，会收取还款额的2%；于第三年提前还款，会收取还款额的1%。

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长定息计划可能要挨贵息

像汇丰的银行定息按计划的定息时间主要锁定利率1年，而按证公司的定息计划则锁定10年至20年。如果美国联储局在短时间内减息，本港拆息有机会回落，供楼人士选用按证公司的长期定息计划，在不久的将来有可能需要挨贵息。

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