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文章内容就2023年2月23日就财政预算案调整从价印花税(第二价准税率)的税阶作出更新！
对“楼市新鲜人”而言，入市买楼前必须要先做足功课，除了要清楚知道选择楼盘的方法，买楼流程之外，更重要是准确计算买楼开支（包括印花税、按揭成数、佣金、律师费等），避免出现预算不足又或被迫挞订等情况！这篇文章将用简单直接的方法告诉你最新的物业印花税资料，让你轻松掌握置业细节。
什么是印花税？
在香港买卖任何不动产时，政府都将征收一定金额的印花税 Stamp Duty，否则相关文件将不具备法律效力，当文件牵涉法律诉讼时，文件将不获法庭受理。而我们一般所提到的物业印花税，大多是指住宅买卖印花税。
住宅物业印花税主要分为三大类，由最基本的从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）、为遏制短期炒卖而设的额外印花税（Special Stamp Duty, SSD），以及针对非香港永久居民和公司客的买家印花税 (Buyer Stamp Duty, BSD)，具体金额将因应不同买家的情况与楼价而有所改变。
一）从价印花税 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD)：
从价印花税简称AVD，无论买家是否香港永久居民、私人还是公司名义，在购买住宅物业时必须缴交的印花税。计算方法主要拆分为首置客与非首置客两种，前者的税额百分比相较于后者为低。你可以因应自身情况了解相关AVD的计算方法。
印花税（首置 + 香港永久居民 专享）：
“首置”人士专享相对低的印花税(第二价准税率)，只要你是香港永久居民同时没有任何住宅物业，就能以最低楼价0.01%的比率支付印花税买楼。即使楼价愈高，税率愈高，但亦比非首置买楼便宜得多！
在银行或按证公司角度，“首置”这个定义和首次置业的字面解释是有点不同。除了过去未曾置业的人士外，如果是曾经置业但已经卖楼，或者曾经与其他人拥有物业但已经“甩名”，只要现时手上没有住宅物业或担保其他住宅物业，便符合“首置”资格。
在2023年最新一份《财政预算案》指出，政府表示为减轻首次置业家庭的负担，将于从价印花税(第二价准税率)的税阶作出调整，主要放宽200万至1080万的物业，有关调整即日生效(2022年2月22日)。当中300万或以下的住宅物业只需要交$100从价印花税，购买一个$300万的物业可以大幅节省99.78%，也即是$44,900印花税。而购买300万至960万物业的人士，将节省3万至6.75万印花税。
最新从价印花税 (2023年2月22日开始生效)
| 楼价超过 | 楼价等于或不超过 | 从价印花税 |
| $0 | $3,000,000 | $100 |
| $3,000,000 | $3,528,240 | $100＋超出$3,000,000的款额的10% |
| $3,528,240 | $4,500,000 | 1.50% |
| $4,500,000 | $4,935,480 | $67,500 + 超出$6,000,000款额的10% |
| $4,935,480 | $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000 | $6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000的款额的10% |
| $6,642,860 | $9,000,000 | 3% |
| $9,000,000 | $10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000的款额的10% |
| $10,080,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款额的10% |
| $21,739,120 | – | 4.25% |
新制比旧制少交的印花税
| 楼价 | 旧制印花税 | 现在新制印花税 | 节省 | 节省百分比 |
| 2,000,000 | 100 | 100 | 0 | |
| 3,000,000 | 45,000 | 100 | 44,900 | 99.78% |
| 4,000,000 | 90,000 | 60,000 | 30,000 | 33.33% |
| 5,000,000 | 150,000 | 112,500 | 37,500 | 25.00% |
| 6,000,000 | 180,000 | 135,000 | 45,000 | 25.00% |
| 7,000,000 | 262,500 | 210,000 | 52,500 | 20.00% |
| 8,000,000 | 300,000 | 240,000 | 60,000 | 20.00% |
| 9,000,000 | 337,500 | 270,000 | 67,500 | 20.00% |
| 10,000,000 | 375,000 | 370,000 | 5,000 | 1.33% |
| 10,080,000 | 378,000 | 378,000 | 0 | |
| 15,000,000 | 562,500 | 562,500 | 0 | |
| 20,000,000 | 750,000 | 750,000 | 0 | |
| 25,000,000 | 1,062,500 | 1,062,500 | 0 | |
| 30,000,000 | 1,275,000 | 1,275,000 | 0 | |
| 40,000,000 | 1,700,000 | 1,700,000 | 0 | |
| 50,000,000 | 2,125,000 | 2,125,000 | 0 |
旧制从价印花税 (2023年2月22日前)
| 楼价超过 | 楼价等于或不超过 | 从价印花税 |
| $0 | $2,000,000 | $100 |
| $2,000,000 | $2,351,760 | $100＋超出$2,000,000的款额的10% |
| $2,351,760 | $3,000,000 | 1.50% |
| $3,000,000 | $3,290,320 | $45,000 + 超出$3,000,000款额的10% |
| $3,290,320 | $4,000,000 | 2.25% |
| $4,000,000 | $4,428,570 | $90,000＋超出$4,000,000的款额的10% |
| $4,428,570 | $6,000,000 | 3% |
| $6,000,000 | $6,720,000 | $180,000＋超出$6,000,000的款额的10% |
| $6,720,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款额的10% |
| $21,739,120 | – | 4.25% |
假设，你有首置身份，想购入的单位价值500万，你的从价印花税将会是楼价的2.25%，即11万。
从价印花税率随楼价而上升，300万以上的住宅物业，税率由$100逐渐跟随楼价增加至4.25%。
印花税（非首置 或 非香港永久性居民）：
当你是香港永久居民但却并不具备首次置业人士的身份，例如已经有第二层楼，又或者你不是香港永久性居民，不论你是否首置，你将需要支付划一楼价的15%作为从价印花税，此例同样应用在公司名义买楼上。即若同样购入500万楼价的住宅，物业印花税百分比将由首置的3%提升至非首置的15%，约75万，足足比首置高60万，为上述例子的5倍价钱！
重点：非首置/非香港永久性居民/公司名义买住宅物业印花税率划一为15%
二）额外印花税 (Special Stamp Duty, SSD)：
政府为遏制住宅短期炒卖而设立额外印花税，防止投资者短时间买卖同一住宅单位，所以若买家(不论任何身份)在购入单位后3年内出售该单位，就需要支付10%-20%不等的物业印花税。反之，若业主在购入单位3年后才出售单位，则不受额外印花税的限制。
- 6个月内出售或转让* -> 栖价20%印花税
- 6个月至12个月以内出售或转让* -> 栖价15%印花税
- 12个月至36个月以内出售或转让* -> 栖价10%印花税
*住宅物业
重点：禁售期内出售物业将需缴交额外印花税
三）买家印花税 (Buyer Stamp Duty, BSD)：
买家印花税Buyer Stamp Duty (BSD)只适用于以公司名义购买住宅物业或非香港永久居民（境外投资）在港买楼的情况。税率划一为楼价的15%，同时这类的客人也需要付上述第一类的15%从价印花税AVD，所以总计要给30%税。
例如：若买家以公司名义购买楼价500万的物业，买家将需支付75万AVD和75万BSD，合共150万共30%的物业印花税。
重点：非香港永久居民和公司名义都是划一楼价15%买家印花税和15%从价印花税，共30%印花税。
新香港人退税安排
2022年10月施政报告公布，合资格外来人才如在香港置业，可于居港七年并成为香港永久性居民后，就其已购入并仍然持有的首个住宅物业，申请退还已缴付的买家印花税及新住宅印花税，但他们仍须缴交按香港永久居民计算的从价印花税，变相需要交的税大幅由30%减至4.5%以下。
例如：若买家以公司名义购买楼价500万的物业，买家将需支付75万AVD和75万BSD，合共150万共30%的物业印花税。成为永久居民后，500万，你的从价印花税（首置）将会是楼价的3%，即15万。
重点：非永久性居民成为香港永久居民后，可以退回15%BSD和部分AVD。
若想更简单直接地计算印花税支出和整体置业成本，不妨直接用我们的按揭计算机帮你规划预算！
近亲转让和联名物业甩名需要缴交印花税吗？
需要，不过有大部分可以豁免。由于“首置”身份买住宅物业需要缴交的从价印花税(AVD)只是4.5%或以下，比起买第二个物业需要比划一15%的从价印花税(AVD)少很多，所以有不少投资者在购买第二个物业时会将自己的业权转让予父母、兄弟姊妹、配偶或子女，自己恢复“首置”人士身份。另一个普遍做法就是业主从联名物业中“甩名”。
虽然近亲转让通常没有涉及钱银瓜葛，但同样需要按物业的合理估价交印花税。不过，近亲转名一般会被税局视作资产处理，因此就算受让人本来已持有其他单位，亦无需缴付额外的印花税，只需缴交4.5%或以下的基本的从价印花税AVD。如果是从联名物业中“甩名”，则按比例去交税，例如两夫妇本来联名拥有一间价值800万的住宅物业，丈夫想将自己的一半业权“甩名”比妻子，妻子需要缴交的印花税就是800万 x 3% x 0.5 = 12万。
另外，涉及近亲转让的单位，即使是在购入后3年内转名，也不用缴交额外印花税SSD。
有关额外印花税的豁免安排，同样适用于有领养及继养关系的人。如要申请这个安排，必须向税务局提交双方的关系证明文件，如出生证明、结婚证书等供核实。
无论是转让或者“甩名”，程序是首先双方先签买卖合约，若需要按揭再到银行申请按揭，待获得银行按揭批核后(大约三至四星期)，可委托律师楼办理转让或甩名程序，律师楼同时会安排缴交印花税。
压低售价避过高印花税？
自楼市“辣招”推出以来，很多人为了避免支付高昂的物业印花税而绞尽脑汁。当中最为人熟悉的可说是在上述近亲转让或者从联名物业中“甩名”时“自行压低售价进行交易”以减少所需支付的印花税，但究竟这个方法是否可取？又会不会因而负上法律责任呢？
这个做法看似能有效悭税，但若成交价过份偏离市价，税局有可能会重新审视该交易价格是否与市价相若，甚至自行为物业估价同时以税局估价作标准向买家追讨印花税的差额。
希望以上有关印花税的知识与贴士可为你在置业时提供参考，惟置业及卖楼经常出现不同状况，如对税项有任何疑问，可咨询税务顾问或税务局，计算自己的实际买楼或卖楼的额外开支。
居屋印花税注意点
买卖一手居屋时要注意，由于售价是有折扣，但计算印花税时是不会用买入价去计算，而是按印花税估值去计算，这个价钱通常是高于买入价但比最初估的市价低，所以买家要预料充足的资金去准备。
二手买卖居屋，无论是未补地价或者已补地价，都会以成交价去计算从价印花税简称AVD。
迟交印花税可以申请减免吗？
签订正式买卖合约后就需要缴交印花税，通常律师楼会通知双方。按照印花税署的资料，迟交一个月之内会被罚额外缴交印花花税款额的2倍；迟1个月至2个月，罚印花税款额的4倍；迟交2个月以外，罚印花税款额的10倍。
入果不幸迟交印花税，可以申请减免部分或全部罚款。若属主动披露个案及并非蓄意延误，印花税署署长通常会按以下公式计算减免后的罚款，但罚款额最少为$500：减免后的罚款＝14% × 应缴印花税 × 逾期日数 / 365日罚款
此外，如被发现再次或重复多次逾期加盖印花，罚款会加重。如要申请减免罚款，可以填写以书面提出，解释逾期原因，并按需要随附证据。
非住宅物业的物业税
近年很多投资者转为投资车位，原因是无论持有几多个车位，在买卖时都不用缴交额外印花税AVD或买家印花税BSD，只需要在购买时缴交4.5%以下的基本从价印花税AVD（见上表）。要留意银行做到的按揭成数只能做到50%。
工商舖按揭同样不需要缴交额外印花税AVD或买家印花税BSD，只需要在购买时缴交4.5%以下的基本从价印花税AVD。
FAQ常见问题
- 可否将物业分批转名悭税？例如800万的兄弟联名物业，哥哥先将25%物业转比弟弟，由于转让费只是200万，只需要交$100印花税，然后再做一次，总共也只需要交$200印花税，比起一次过转50%，要交400万 x 2.25%=9万印花税少得多。
不可以，税局发现后，会以“一系列交易”为由追收印花税差价。税局或会质疑分批甩名动机，一旦税局不接受业主的解释，就会追讨印花税。 - 可否不断购入物业后，转名给近亲人士回复首置身份再买另一物业？
有创意但一样不可以，会被税局视作重复转名佛避税操作，追收15％印花税的差价。
- 什么时候应该缴交SSD从价印花税?
买家需要在签订“买卖合约”后30天内需缴交SSD从价印花税，而不是等待“转让契约”时才缴付。买家在律师楼签署“正式买卖合约”时，律师多数会提醒带支票支付相关税项，律师会协助代交印花税。 - 联名买楼、其中一方为永久居民，另一方为非永久性居民，双方为非近亲，如何计算印花税？
需要缴交15%的“买家印花税”和较贵的15%的SSD从价印花税，共30%。 - 联名买楼、其中一方为永久居民，另一方为非永久性居民，双方为近亲例如已经结婚，如何计算印花税？
如果属于永久居民的一方是首置身份，只需要缴交较便宜的首置SSD从价印花税，由4.5%至15%；如果不是首置身份，就需要缴交15%的SSD从价印花税。不用缴交15%的“买家印花税”。 - 先买后卖可以豁免15%SSD从价印花税？
购买新住宅物业后，需要先缴交15%的SSD从价印花税，若两年内成功出售旧居，可以向税局提交“IRSD125A”文件申请退税。 - 继承遗产如果包括住宅物业，是否需要缴交印花税？
不用，根据条例规定，任何人以“遗嘱”或“无遗嘱”的情况下，继承了物业并不需缴付“印花税”。只是如果他继承物业后，就算只有部分业权（例如八分一)，当继承者再购入新住宅物业时，则会视为持有多于一层物业看待，需要缴付划一15%的SSD从价印花税。 - 有没有其他方法可以减少额外印花税？
在某些情况下，有部分买家会选择用公司转让的方法去避税，将物业注入公司内，再将公司以公司股份形式转售，由于不属于物业买卖，故只要支付牵涉“资产值”的0.2%印花税及5元“转让书”便可以。
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