经济前景未明,不少早前选用建筑期付款的新盘买家,都放弃上会选择挞订离场。究竟挞订的普遍原因是什么?有什么办法防止?
1. 建筑期变量
近期挞订的买家,多数选用建筑期付款,即买入物业时,先缴交部分首期,到收楼时才申请按揭,若买家上会时,楼价大跌,即现价低过买入价,或遇上估价不足困局,则买家需要多付首期才能上会,令置业成本大幅增加。事实上,由于疫情影响,香港楼价虽然没有大跌,但部分打工仔遭公司裁减,又或减人工,财务不大如前,从而影响按揭贷款,终致挞订。
避免方法:
要应对建筑期风险,买家置业前最好预备更充裕资金,或与家人商讨财务后备方案,帮忙提供资金支援。当银行真的出现估价不足时,也能有额外资金应付差额,毋须挞订收场。
2. 按揭计错数
不少买家置业前未有仔细计数,在签署临约后才发现财政状况有问题,例如本身有负债,未能通过银行加息3厘的压力测试,又或者本身信贷评级欠佳,最终无法上会,即使银行批出按揭,亦可能与本身预算出现偏差,例如误以为自己情况必能做到九成按揭,但最终只批出五、六成,未能支付差额下只能挞订收场。
避免方法:
买家对个人的财务管理应有一定了解,购买物业前可先行计数,可先于网上进行模拟压力测试了解是否符合资格,甚至向环联 TU 申请取得自己的信贷报告,避免突然因为个人财政信贷问题,而致银行不批足成数上限。
3. 买家忧虑后市
在经济不明朗之时,有不少投资者买入单位后认为“买错货”,会认为止蚀方为上策,亦有部份因为担心未来楼市下行,在整体投资前景考虑后宁愿挞订止蚀。近期更有好多买家基于移民理由,最终挞订终止交易。
避免方法:
挞订涉及不少财务成本,置业作为长线投资工具,签署临约前应仔细做好财务规划,有需要可咨询相关专业人士。
4. 摸货转售不果
有一种短线炒卖投资叫“摸售”,即买家与原业主签署正式买卖合约后,在签署楼契前(即签署楼契及支付余款前),将买卖合约权益转让给另一位买家,以赚取售价差额。而当楼市出现波动时,很可能出现摸货无人接手,而投资买家亦欠资金自己完成交易,就要挞订收场。
避免方法:
假如能力许可,投资者最好做定两手准备,通过银行安排好信贷额,万一“下家”不成交时,亦可以自行“上会”。另一方面,选择优质、易出售的物业亦会令风险大大减低,由于优质的物业通常需求较大,因此摸货更容易转手。
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