2023年7月7日金管局新措施

2023年7月7日调整自用住宅物业最高按揭成数！

• 1500万或以下由最高920万上调最高做7成
• 1500万至3000万元上调最高至6成
• 3000万以上维持不变5成

不过，新制度下虽然首期下跌，但压力测试都上市不少

最高成数上限总结

【非住宅按揭成数上限攻略】

按揭成数的准则

住宅物业的按揭成数视乎你的身份(分为以下5大类)，如果你是的主要收入来自香港，便可以使用按揭保险计划，有机会借得更高成数的按揭。非永久居民也可以申请，不过批核比较严格，须出示自己或直系亲属的香港住址证明，以及与直系亲属的关系证明。

坊间经常讲“首置”身份，也会影响可以接到的成数。就连富商刘銮雄（大刘）“首置”身份，向吕丽君都会用购入湾仔壹环顶层特式单位，纾解吕丽君财困，成为地产界热话。

人称大刘的华人置业（0127）前主席刘銮雄向前女友吕丽君（现名吕姵霖），购入湾仔壹环顶层特色单位。据土地注册处最新资料，单位交易作价为以4,000万元，较单位估价低近16%。 资料显示，刘銮雄以4,000万元购入该单位，买卖协议于2022年12月21日订立，文书交付注册日期为2023年1月6日。据了解刘銮雄是以首置方式购入有关单位，即只须按物业价值的4.25%支付印花税。 

另一边厢，男团MIRROR人气王姜涛曾说过30岁前要买两层楼，现年23岁的他终“上车”实践置业的第一步，日前有市场消息指他以1,800万元买入西环维壹一个海景单位。有地产界消息传出，指有跟姜涛同名的买家“Keung To”，在2023年1月初以首置名义入市，以1,800万元买入西环维壹一个662平方呎的海景单位，2房1套间隔。

在银行或按证公司角度，“首置”这个定义和首次置业的字面解释是有点不同。除了过去未曾置业的人士外，如果是曾经置业但已经卖楼，或者曾经与其他人拥有物业但已经“甩名”，只要现时手上没有住宅物业或担保其他住宅物业，便符合“首置”资格。

不过如果打算选择居屋一类资助房屋，房委会等部门对“首置”定义会更会严谨。另外要留意，按揭保险的单位是不能放租的。

第1类：【按揭保险】首置又有固定收入

如果买已落成的私人住宅物业，楼价$1,000万或以下，便可以最多借到90%，即是只需要给10%首期。

要注意一点如果楼价超过400万而又想借90%按揭，这个情况只适用于已落成住宅物业，不适用于楼花。记住想用按揭保险买楼花，楼价上限是600万，使用旧按揭保险计划。

400万以下可以借90%按揭
400万至450万，最多可以借360万
450万以上至600万，最多可以借80%

如果楼价是1000万以上至1125万，最多可以借900万(80% – 90%按揭)，即是给10%至20%首期
如果楼价是1125万以上至1500万，便可以最多借到80%，即是只需要给20%首期
如果楼价是1500万以上至1715万，最多可以借1200万(70% – 80%按揭)，即是给20%至30%首期
例如楼价是1715万以上至3000万，最多可以借70%，即是只需要给30%首期
如果楼价是3000万以上，不能再使用按揭保险计划，只可以最多借50%

要注意按揭保险是需要交保费的，保费可以选择一次性在开始时缴交、摊分按揭年期缴交或按年缴交。

还有其他问题，可以联络我们

第2类：【按揭保险】非首置或没有固定收入甚或两者都不是

同样按揭保险买楼花，楼价上限是600万，最高按揭成数是80%。

如果买已落成的私人住宅物业，楼价$1,500万或以下，便可以最多借到80%，即是只需要给20%首期。
如果楼价是1500万以上至1715万，最多可以借1200万(70% – 80%按揭)，即是给20%至30%首期
例如楼价是1715万以上至3000万，最多可以借70%，即是只需要给30%首期
如果楼价是3000万以上，不能再使用按揭保险计划，只可以最多借50%

要注意按揭保险是需要交保费的，另外申请人也需要留意通过压力测试，首先每月按揭供款占每月收入不能超过50%，然后在现行P按的按揭利息加2%下，每月按揭供款占每月收入不能超过60%。

还有其他问题，可以联络我们

第3类：居屋按揭

一手居屋按揭由政府担保，即使借足 9 成，亦不用购买按揭保险和免压力测试。

“白居二”是“白表居屋第二市场计划”的简称，“白表”即未拥有公屋、未能以绿表申请居屋的申请人士，“第二市场”的意思是二手市场。政府于 2017 年起将“白居二”计划每年恒常化，让资金并非很充裕的香港永久居民可以用“免补地价”的价钱购入二手市场上的居屋楼盘。至于已补地价的居屋买卖就当私人物业去处理。

用白表资格购买一手居屋或“白居二”计划，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期。不过，“白居二”要留意政府担保的年期，或未能做到25年。如果楼盘的楼龄超过二十年，要有心理准备银行未必批出最高成数及年期的白居二按揭，即九成按揭及廿五年还款期，而可能只有六成按揭及更短的还款期，详情可以查看白居二按揭一文。

两者大部分情况下均不用保险按揭。要注意非房协单位的居屋只能申请P按。

还有其他问题，可以联络我们

第4类：绿置居按揭

申请绿置居按揭和申请其他未补地价居屋按揭一样，都是可以免入息文件和压力测试，因有政府做担保人，绿表购入绿置居最多可以借95%按揭，只需要付出5%首期，可以做到25年。注意只能申请P按。

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第5类：【非按揭保险】不用按揭保险或买楼放租

不想用按揭保险，或者购买物业用来出租，可以借到的按揭成数就比较少。

如果同时符合这四个要求

1. 未有其他按揭或担保
2. 自住用途
3. 主要入息来自香港
4. 以个人名义申请

1500万以下的住宅物业，最多可以借70%，需要付30%以上首期
1500万以上至3000万，最多可以借60%或最少1050万，需要付40%或450万以上首期
3000万以上，最多可以借50%或最少1800万，需要付50%或1200万以上首期
如果用资产净值批核 (不论物业价值)，最多借50%，需要付50%以上首期

如果未能符合以上其中一个要求，按揭成数将会减一成，例如你是买第二层楼或者本身有为别人担保

1500万以下的住宅物业，最多可以借60%，需要付40%以上首期
1500万以上至3000万，最多可以借50%或最少900万，需要付40%或600万以上首期
3000万以上，最多可以借40%或最少1500万，需要付60%或1500万以上首期
如果用资产净值批核 (不论物业价值)，最多借40%，需要付60%以上首期

申请人要留意，首先每月按揭供款占每月收入不能超过50%

在以下情况下 (不包括全部)银行通过进行压力测试

1. 按揭成数达6成
2. 申请人本来有按揭或担保
3. 换楼先卖后买
4. 新楼发展商二按转银行按揭

压力测试在现行P按的按揭利息加2%下，每月按揭供款占每月收入不能超过60%。

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额外贴士：如何有效减少按揭断供风险？

人寿保险-按揭对冲工具

置业时除了考虑按揭计划及成数，亦可事先规划对冲“按揭断供风险”的方法，而“人寿保险”就是其中一种按揭对冲工具。假若家中主要收入来源不幸早逝，失去收入往往会对家庭财政造成严重影响，为了维持日常生活，家人或要“断供”按揭，将一直以来的心血付诸流水。为了保障家人，可考虑在置业时购买与按揭贷款相若的人寿保额，以对冲风险。

意外保险-按揭对冲工具

其次，“意外保险”亦可作为另一种保障，即使不幸遇上意外导致收入短期受阻，也能帮你度过难关。

Q&A

什么是“林郑Plan”？

2019年10月，政府放寛按揭，1000万元以下住宅，按揭成数放寛至8至9成。原本600万元以上的物业，因为未能做按揭保险而只能做6成按揭，即是至少要240万首期以上，导致600万一直成为分水岭。

在放寛按揭后，中价楼的首期大幅减低，例如600万的物业只需要60万，一下子有240万减了75%至60万。更大高收入、低首期的中产上车客亦转移目标至800万元左右的单位。 

什么是“波叔Plan”：

在第五波疫情导致大家对经济展望转为悲观下，假设担心楼价趋势开始向下，2022年2月底陈茂波在财政预算案宣布再次放寛按揭成数：

1. 1000万元或以下的楼可申请最高9成按揭。
2. 1000万元以上至1125万元最高可申请900万元按揭。
3. 1200万元或以下可申请最高8成按揭
4. 1200万元以上至1920万元楼价最高可申请960万元按揭

以上两个计划已被2023年7月7日最新的按揭机会优化。

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