手头上资金有限，好难上车？想以低于市价的价钱买楼，可以考虑“银主盘”，银主盘往往是以低价成交，因此吸引一班想执笋货的投资人士青睐。购买银主盘有什么流程？又有什么风险？一起往下看。

什么是银主盘？

一般业主买楼都会向银行申请按揭，物业的楼契就会抵押于银行。如果业主在供款期间无力还款时，银行就会循法律途径，向法庭申请破产令，没收物业，并将物业于市场上放售或拍卖，以填补债务。而这类被没收再卖出去的物业就称为“银主盘”。

3大常见银主盘成因:

业主经济环境转变断供

高成数按揭未能转按，放弃供楼

物业沦为负资产，楼价却未有止跌迹象

银主盘购买流程

1）搜寻银主盘

银主盘拍卖会经由独立的拍卖行或会计师行进行，因此买家留意报章或网上广告，街上亦会贴上银主盘拍卖广告。当中会包括拍卖日期、时间和地点。一般来说，银主盘须经代理洽购。

2）预约睇楼

买家可致电有关的拍卖行或会计师行询问银主盘的资料，亦可要求现场到该银主盘单位参观。如觉得单位合适，可找律师在拍卖前进行查册，确定单位没有问题后，在拍卖日到指定地点进行竞投。

3）参与拍卖／入标

选定心水银主盘，可以入标参与拍卖。银主盘拍卖有分公开放售和公开拍卖。

公开放售

银行会委托地产代理放售物业，开价一般参考市价。如买家有兴趣，可经代理“入标”，将出价写入标书，再场递交至银行。一般这种出售方式会有招标期，银行会在截标后售予出价最高的买家。如所有标书的出价均低过银行底价，银行可重新招标。入标时，代理通常会要求买家同时付临订（约出价的3%-5%），以防买家中标后反悔。未能成功投得物业的买家会获退回临订。

公开拍卖

如果物业多轮招标均无人出价，银行或委托拍卖行拍卖物业。拍卖行会于拍卖当日委托几间测量师行进行物业估价，再以估值中位数作为当日拍卖的底价。有兴趣的买家可带同临订，于拍卖当日即场出价。银主盘拍卖一样是价高者得，成功投得物业的买家须即时签署拍卖合约。如买家出价依然低过银行底价，银行仍可选择重新拍卖。

买银主盘有什么风险？

虽然银主盘开价较市价低，但亦考验买家对契约的了解。因为银主准备的买卖合约设立了很多条款去保障银主利益，通常银主不会负担物业的负债，例如欠交的管理费，利息及法律费用，买方需要支付欠款。同时不保证物业业权完整，不负责还原单位内的非法改建，以及要求买家负责银主的律师费。

买方应细阅文件内的所有条款，确定自己清楚明白合约内容才好签署，如有不明白最好向律师查询，或是选择其他物业。

银主盘可造按揭？

如果单位纯粹因原业主欠债而沦为银主盘，新买家买入后一般都可以正常申请按揭。除非该物业属于凶宅、半契楼或业权有瑕疵的物业，才会难以申请按揭。

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