在香港买楼或租楼，除了关心楼价、租金、地段和单位实用面积外，有一份被喻为“大厦宪法”的重要文件往往被准买家和租客忽略，那就是——大厦公契（Deed of Mutual Covenant，简称 DMC）。

“我想喺单位养猫狗，得唔得？”、“我想将住宅单位改作网店工作室，有冇违法？”、“外墙漏水，维修费到底系业主俾定管理处俾？”——这一切常见的物业纠纷，答案全部都写在大厦公契之内。如果不清楚公契内容就贸然签约，日后随时会惹上官非或遭受巨大的金钱损失。

究竟什么是大厦公契？作为小业主或租客，我们应该如何取得大厦公契的副本？查阅时又有什么魔鬼细节需要特别留意？本文由香港置业及物业管理专家为你详尽拆解，教你 4 大途径轻松取得大厦公契，并附上查阅公契的必读重点！

什么是大厦公契 (DMC)？为何如此重要？

大厦公契（Deed of Mutual Covenant）是一份具法律效力的契约文件。当发展商建成一幢大厦并卖出第一个单位时，发展商、第一手买家以及大厦的物业管理公司三方就会签署这份文件。

这份契约详细列明了整幢大厦或整个屋苑的管理、居住规则、各业权人的权利与义务，以及公共空间的分配与使用权限。最重要的是，大厦公契对大厦内所有的现任业主、未来的买家，甚至只是短暂租住的租客，都具有绝对的法律约束力。

即使你买入的只是二手物业，或者你只是一名租客，只要你身处该大厦内，就必须遵守公契内的条款。如果违反公契，业主立案法团或管理公司绝对有权向法庭申请禁制令，甚至向违规者追讨赔偿。

4 大途径：如何取得大厦公契 (副本)？

既然大厦公契如此重要，那么我们在买楼或签订租约前，可以透过什么方法取得并查阅呢？以下为你介绍 4 个最常见、最实用的途径：

途径一：向土地注册处 (Land Registry) 申请查册 (最权威、最完整)

土地注册处是存放全港所有物业法定文件的官方机构。如果你想取得最完整、最具法律效力的大厦公契副本，向土地注册处申请是最佳途径。

• 网上查阅： 你可以随时透过土地注册处的“综合注册资讯系统”(IRIS) 网上服务进行查册。只要输入大厦的名称、地址或地段编号，就可以搜寻到相关的“物业登记册”。在登记册的“物业涉及的轇轕”(Incumbrances) 一栏中，通常会列出大厦公契的注册摘要编号。凭此编号，你便可付费订购公契的影像副本（PDF 格式）。
• 亲身前往： 你亦可以在办公时间内，亲身前往各区的土地注册处查册中心，利用自助查册终端机或向柜台职员求助，办理索取公契副本的手续。
• 费用： 透过土地注册处索取文件副本需要支付法定费用（通常按文件页数计算，一般公契副本的费用约为港币百多元至数百元不等）。

途径二：向大厦管理处 / 业主立案法团索取

如果你已经是大厦的业主或现任租客，这是一个最直接的方法。根据香港法例第344章《建筑物管理条例》，大厦的物业管理公司或业主立案法团，必须在管理处保留一份大厦公契的副本，供业主免费查阅。

• 查阅与影印： 业主可以随时要求到管理处查阅该份公契。如果你需要一份属于自己的实体复印本，管理处有权向你收取合理的影印费用。
• 注意： 有些管理处可能只允许“业主”查阅，如果你是“准买家”或“租客”，最好请现任业主陪同或代为索取。

途径三：透过你的地产代理协助

如果你正透过持牌地产代理（如香港置业的专业经纪）寻找心水楼盘，你可以直接要求经纪为你提供目标单位的大厦公契副本。

• 代理责任： 根据地产代理监管局（EAA）的指引，地产代理在促成物业买卖或租赁时，有责任保障客户的利益。如果客户对物业的某些用途（例如能否养狗、能否作商业用途）有特定要求，代理必须查核大厦公契以确认是否符合客户要求，并在需要时向客户展示相关条款。这可以为你省下自行查册的时间和金钱。

途径四：向代表律师查询 (主要适用于买家)

在物业买卖的过程中，买方律师的其中一项核心工作，就是进行“业权查察”（Title Search）。

• 律师把关： 你的代表律师必定会从土地注册处下载并详细审阅该大厦的公契，以确保物业的业权良好，并向你解释公契中任何可能影响你业权或未来生活的特殊限制。如果你对公契内容有任何疑问，买卖完成前是向律师请教的最好时机。

查阅大厦公契时，必须金睛火眼留意的 5 大重点

大厦公契往往长达数十甚至上百页，且夹杂大量法律字眼。普通市民在翻阅时，应该把焦点放在哪里？以下 5 个重点与你的日常生活及荷包息息相关：

1. 饲养宠物条款 (Pet Restrictions)

这是近年最多争议的焦点。公契通常会对养宠物有三种写法：

• 绝对禁止： 列明严禁饲养任何犬只、猫只或其他禽畜。
• 有条件批准： 允许饲养，但如果宠物造成滋扰（如吠叫、卫生问题）并遭其他业主投诉达一定次数，管理处有权要求业主/租客将宠物移走。
• 完全没有提及： 根据一般法律原则，如果公契只字未提，通常被视为“不反对”饲养，但仍受制于不对他人造成滋扰的原则。

2. 单位用途限制 (User Restrictions)

公契会明确规定大厦各部分的用途。例如，列明“只准作私人住宅用途”（Private Residential Purpose）。这意味着你绝对不能将单位改作商业办公室、美容院、瑜伽教室，甚至经营 Airbnb。若违反用途限制，地政总署或大厦法团可采取执法行动。

3. 外墙及公用部分业权与维修责任 (Maintenance Responsibilities)

当单位出现漏水，到底由谁出钱维修？这取决于公契如何界定“公用部分”（Common Areas）和“私人部分”。

• 有些旧楼公契列明外墙属于发展商或所有业主共同拥有，维修费由大厦维修基金支付。
• 但也有些公契规定，紧贴单位的某部分外墙或窗户属于该单位业主独有，业主须自行承担该部分的防漏维修责任。查清这一点，能避免日后无辜承担巨额工程费。

4. 管理份数与业权份数 (Management Shares & Undivided Shares)

这直接影响你需要交多少管理费，以及在大厦业主大会上的投票权。

• 业权份数： 决定你在业主大会上的投票比重，以及万一大厦拆卸重建时能分到多少补偿。
• 管理份数： 决定你需要分担大厦总管理开支的比例。通常面积越大的单位，管理份数越高，每月的管理费也越贵。

5. 改建及加建限制 (Alteration Rules)

如果你打算大装修，甚至拆墙改为开放式设计，必须留意公契的限制。许多公契严禁拆除任何结构墙（Structural Wall），或未经管理公司书面批准不得改动外墙外观（如更换不同颜色的窗框）、在大门外走廊安装铁闸或鞋柜等。

买家与租客忽视大厦公契的潜在风险

千万不要抱着“租客唔使理公契”或“买咗先算”的心态。过去在香港发生过不少真实案例：

• 被迫弃养宠物： 租客搬入后才发现公契严禁养狗，最终遭到法团申请禁制令，面临要么搬走（兼损失按金），要么与爱犬分离的惨痛抉择。
• 清拆违规装修： 买家购入连豪华装修的二手楼，后来发现部分改建（如将露台围封）违反了公契，被管理处勒令自费还原，损失惨重。
• 承担庞大法律费用： 若业主坚持违反公契（例如死守违规改建），业主立案法团有权透过法律程序控告业主。败诉的业主不仅要纠正违规，更可能要全数支付法团庞大的律师费用。

总结：置业租楼必做功课，切勿假手于人

大厦公契是每一位大厦持份者的“游戏规则”。无论你是准备首次置业的买家，还是寻找新居的租客，了解“如何取得大厦公契副本”并亲自或委托专业人士查阅关键条款，是保障自身权益、避免日后陷入无尽纠纷的必做功课。

透过土地注册处查册、要求管理处提供、或倚靠专业地产代理及律师把关，都能确保你清楚明白物业的限制与义务。做个精明的香港置业者及租客，从看懂大厦公契开始！

常见问题 (FAQ)

Q1: 租客不是业主，也需要遵守大厦公契吗？

A1: 绝对需要。大厦公契的效力涵盖该物业的所有占用人（Occupiers），包括业主、租客、甚至业主的访客。租客如果违反公契（例如在禁养宠物的大厦内养狗），业主立案法团可同时向租客及业主采取法律行动。

Q2: 大厦公契的条款觉得不合理，可以修改吗？

A2: 修改大厦公契是一件极其困难的事。一般而言，修改公契通常需要获得该大厦 100% 的业权人（即所有业主）一致同意，这在现实中几乎是不可能达成的任务。因此，如果在买入或租用前发现无法接受的条款，最好的选择往往是另觅其他物业。

Q3: 如果大厦公契只有英文版，我看不懂怎么办？

A3: 香港较旧的楼宇，其大厦公契往往只有英文版本。如果遇到看不懂的法律词汇，建议你在买卖过程中请教你的代表律师，或在租楼时向你的地产代理查询。切勿“靠估”或盲目签署，以免引起误会。