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对于在香港拥有物业放租的业主来说，能够准时收到租金、遇到好租客当然是最理想的状况。然而，投资物业总有风险，“租客欠租”甚至遇上俗称“租霸”的极端情况，是不少业主最担心的噩梦。当租客开始拖欠租金，很多业主会感到徬徨无助，甚至因为一时心急而采取了错误的行动，最终惹上官非。
到底租客欠租点算好？业主应该在什么时候采取行动？循法律途径追讨租金及收回物业的程序又是怎样的？本文由资深租务专家为你全面拆解 2026 年最新香港收楼及追租程序，从和平协商到入禀土地审裁处，为你提供一份详尽的“抗租霸指南”，助你合法、合理地保障自己的业主权益。
什么情况下算是“租客欠租”？业主何时可采取行动？
在采取任何行动之前，业主首先要了解法律上对“欠租”的定义。根据香港一般标准的租约条款，租客需要在每月指定的日子（例如每月1号）缴交租金。如果租客未能如期缴交，通常会有一个“宽限期”。
根据香港法例第7章《业主与租客（综合）条例》，除非租约另有规定，否则若租客在到期日后 15 天 内仍未缴交租金，业主便有权根据法例行使“没收租赁权”（Right of Forfeiture），即终止租约并采取法律行动收回物业。因此，“15天”是业主行动的一个重要时间节点。
第一步：和平协商与发出警告信 (Demand Letter)
发现租客迟交租金的第一天，业主不需要立刻诉诸法律。很多时候，租客可能只是因为外游、转帐延误或一时忘记。
友善提醒： 建议业主先透过 WhatsApp、电话或电邮友善提醒租客交租。保留这些通讯纪录，对日后万一需要上庭会有帮助。
发出正式警告信： 如果过了 7 至 10 天，租客仍然没有回应或拒绝交租，业主应发出一封正式的“催缴租金警告信”（Demand Letter）。信中需清楚列明：
欠租的月份及准确金额
限期前（例如 3 天内）必须清缴
若限期前未清缴，业主将会采取法律行动（包括收楼及追讨欠款）
这封信除了是给租客的最后通牒，也是向法庭证明业主已尽力追讨的重要证据。
正式进入法律程序：三大追租及收楼途径
如果警告无效，租客欠租超过 15 天，业主便需要透过法律途径解决。在香港，业主主要有三个途径处理租务纠纷，业主应根据自己的最终目的（只追钱，还是既追钱又收楼）来选择：
1. 土地审裁处 (Lands Tribunal) —— 最常见、最推荐的收楼途径
土地审裁处是专门处理租务纠纷的法庭。如果业主的目的 既要追讨欠租，又要收回物业，土地审裁处绝对是首选。其优点是程序相对简单、费用较低，且审理速度通常比区域法院快。本文稍后会详细拆解此途径的步骤。
2. 小额钱债审裁处 (Small Claims Tribunal) —— 只适用于追讨金钱
如果业主 只想追讨欠租（不涉及收楼），且申索金额不超过港币 $75,000，可以入禀小额钱债审裁处。这里不允许律师代表出场，双方必须亲自陈词，程序最为简捷，费用极低。但请注意，小额钱债审裁处 没有权力 颁令收回物业。
3. 区域法院 (District Court) 或 高等法院 (High Court)
如果欠租金额庞大（超过 $75,000 但不超过 300 万港元入禀区域法院；超过 300 万则入禀高等法院），或者案件涉及复杂的法律争议，业主便需要透过这些高级别法庭处理。这途径通常需要聘请律师，律师费高昂且需时极长，一般住宅租务纠纷较少使用。
土地审裁处收楼程序详细拆解 (Step-by-Step)
对于绝大部分遇上“租霸”的业主来说，向土地审裁处申请收楼及追租是必经之路。整个程序大致可分为以下五个阶段：
阶段一：提交《申请通知书》(Form 22)
业主需要亲自或委托代表前往土地审裁处，填写并提交表格 22（Form 22）——“致收回处所管有权及追讨租金等申请通知书”。
准备文件： 已打厘印的租约正本及副本、业主身份证明文件、租客欠租的计算表。
费用： 需缴交法庭存盘费。
阶段二：派递及张贴通知书 (连续3日)
提交申请后，法庭会将表格 22 盖印。业主必须在 7 天内将这份通知书派递给租客。
派递方式： 面交给租客，或者将通知书摄入单位的门缝、投入信箱。
“连续三日”规定： 最关键的一步，业主必须亲自或委托专人，连续三天到出租单位的大门上张贴该申请通知书（俗称“贴门口”）。
宣誓证明： 完成张贴后，业主需在 3 天内回到土地审裁处提交表格 30（送达确认书），并进行宣誓，证明已经按规定把通知书派送给租客。
阶段三：申请《判决书》（若租客无抗辩）
租客在收到通知书后，有 7天 的时间向法庭提交“反对通知书”。
租客不反对 / 无反应： 这是最常见的情况。7 天过后，业主可以填写表格 30（申请不需要聆讯而要求作出判决），向法庭申请直接下达判决书（Judgment）。
租客反对： 如果租客提出抗辩，法庭便会排期聆讯，双方需要上庭作供。不过，单纯的“无钱交租”通常不能作为有效的抗辩理由。
阶段四：申请《收楼令》(Writ of Possession)
当法庭批出判决书后，通常会给予租客一个搬出的宽限期。如果期限过后租客仍未搬走，业主千万不要自己破门入屋！此时业主需要向法庭申请发出 《收回土地管有权的发出令状》（Writ of Possession，俗称收楼令）。
阶段五：执达主任上门收楼
收楼令获批后，业主便可向法庭申请由 执达主任（Bailiff） 执行收楼。
第一次上门： 执达主任会到单位派发“迁出通知书”，给予租客最后 7 天时间搬离。
第二次上门（正式清场）： 如果 7 天后租客仍在单位内，执达主任便会联同业主、锁匠（由业主安排），甚至在需要时要求警员协助，强行入屋清场。执达主任会将物业的使用权正式交还给业主，并记录单位内遗留的物品。
收楼程序需要几耐？收楼费用大约几多？
很多业主最关心的是“时间”和“金钱”。
所需时间： 如果租客从头到尾都不作抗辩（俗称缺席判决），从入禀土地审裁处到执达主任完成收楼，整个过程大约需要 3 到 4 个月。如果租客提出抗辩或诸多阻挠，时间可能会延长至半年或以上。
所需费用： 业主要预备一笔收楼成本。法庭存盘费、宣誓费通常数百元；但申请执达主任的费用较高，包括按金、锁匠费用、保安员（护卫）看管遗留物品的费用等，总费用随时需要 港币 $10,000 至 $30,000 不等。虽然这些费用理论上可向租客追讨，但遇到真正破产或失踪的租霸，业主往往要自行承担。
业主切忌犯下的收楼大忌：非法收楼随时惹官非！
看见自己辛辛苦苦买来的物业被租客霸占，还要白交管理费和差饷，业主一定火冒三丈。但请紧记，香港法律严格保护居住权，未经法庭授权的“自行动武”属于严重刑事罪行。
业主绝对不能做以下行为：
自行换锁： 在法庭未颁下收楼令并由执达主任执行前，业主就算拥有锁匙，或找锁匠换锁，将租客拒诸门外，即属违法。
截断水电煤： 故意切断单位的食水、电力或煤气供应，企图逼走租客。
上门恐吓或骚扰： 经常上门拍门大骂、滋扰租客的家人或雇主。
擅自扔弃租客物品： 即使租客已经逃之夭夭，单位内的物品仍属租客财产，业主不能随便当垃圾扔掉或变卖。
根据香港法例，任何人干扰租客和平享有处所的权利，即属违法，一经定罪，首次定罪可被处罚款港币 50 万元及监禁 12 个月。业主分分钟由“受害者”变成“被告”，得不偿失！
预防胜于治疗：如何防止遇上租霸？
既然收楼程序如此繁复，业主应该在出租阶段就做好把关工作：
严选租客： 要求租客提供入息证明（如粮单、税单）、工作证明、甚至是公司名片及强积金供款纪录。查阅租客的信贷报告（如有）。
必须“打厘印”： 租约必须送到税务局加盖印花（打厘印）。没有打厘印的租约，法庭一般不接纳为证据，业主将无法入禀土地审裁处收楼。
收取足够按金： 一般住宅租务市场的标准是“两按一上”（两个月按金，一个月上期）。按金可作为租客欠租或破坏单位时的补偿。
选用专业“租务管理服务”： 如果业主公务繁忙或身处海外，强烈建议委托信誉良好的地产代理或物业管理公司提供“租务管理服务”。专业团队会代为收租、处理租客诉求、甚至在遇到欠租时，代办繁琐的法律收楼程序，大大减轻业主的烦恼。
总结
“租客欠租点算好？”答案是：保持冷静，依法办事。面对租霸，业主必须按部就班地透过土地审裁处申请收楼及追讨欠租。切勿因为一时之气而采取截水截电或自行换锁等非法手段。了解清晰的收楼程序，准备好充足的文件，并在有需要时寻求专业租务管理公司的协助，才是保障业主最大利益的上策。
常见问题 (FAQ)
Q1: 租客欠租一个月，我可以直接报警叫警察赶他走吗？
A1: 不可以。租客欠租属于民事纠纷（违约），警方不会干预民事纠纷，也不会替业主收楼。业主必须透过土地审裁处申请收楼令，由执达主任执行。
Q2: 租约没有打厘印，现在租客欠租，我还可以去土地审裁处吗？
A2: 法庭通常不接纳未打厘印的租约作为证据。你必须先补交印花税（打厘印），并可能需要缴纳高达 10 倍的逾期罚款后，才能拿着已打厘印的租约去入禀。
Q3: 执达主任收楼后，单位内有很多租客留下的傢俬和垃圾，业主可以如何处理？
A3: 执达主任在收楼时会对屋内物品进行清点。法庭通常会要求业主将物品妥善保管一段时间（例如 7 天），并在门口张贴告示。若限期过后租客仍未认领，业主才可向法庭申请当作废弃物处理。业主不可擅自丢弃。