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买楼收租一直是不少港人打造被动收入的热门择。惟政府和金管局近年频繁调整按揭逆周期措施，2024 年 10 月再次把所有住宅物业最高按揭成数划一至 70%，而 2024 年 2 月更暂停实施加息两厘的压力测试。在新规下如何申请出租按揭？本文为你梳理放租按揭核心知识，助你在搜寻结果中脱颖而出。
1. 放宽政策快览：70% LTV 与 50% DSR
2024 年《施政报告》宣布——所有住宅物业无论楼价、是否首置或出租，最高按揭成数（LTV）统一为 70%，供款与入息比率（DSR）上限一律 50%。 2024 年 2 月，金管局亦暂停压力测试，意味银行不再假设按息加两厘计算借款人还款能力。这两项措施大幅降低买楼收租门槛，使投资者可以：
以较低首期（30%）承造出租按揭
以租金收入通过 50% DSR 门槛
省却压测带来的高入息要求
2. 出租 vs. 自住：可借成数与高成数按揭差异
虽然 LTV 上限已划一 70%，但 高成数按揭保险 仍只接受自住物业申请。要点如下：
| 物业用途 | 可借成数上限 | 是否可用高成数按揭保险 |
|---|---|---|
| 自住（首置/非首置） | 70%（可申请 80–90% 按保，视楼价而定） | 可以 |
| 出租（连约或预租） | 70% | 不可以 |
3. 租金如何计入入息？最新银行折扣比率
银行批核出租按揭时，可把租金折算为申请人收入。根据金管局最新指引及银行惯例：
实际租金（已打厘印租约）：最高按 8 折计入
预估租金（未出租）：一般按 7 折或更低折算，视乎银行内部政策
例如月租 $20,000，折 80% 后可计 $16,000 入息；折 70% 则计 $14,000。若租期将届满，银行或要求更新租约，否则只接受预估租金。
4. 第二层楼按揭攻略：多按揭人士注意点
全面放宽后，即使已有按揭在身，买第二层楼出租亦可承造 70% 按揭，DSR 上限同样 50%。惟银行仍会审视整体债务，包括：
其他物业按揭供款
私人贷款及分期
租金收入折扣后能否维持 50% 内 DSR
5. “先自住后出租”可行吗？甩保流程与法律风险
若物业最初以 高成数按揭（>70%） 承造且注明自住，欲改作出租必须：
把按揭成数降至 ≤ 70%（即“甩保”）
补回差额并向银行申请《出租同意书》
预期部分银行会加息或收手续费
若未甩保即出租，属违约甚至诈骗，曾有业主被 ICAC 起诉并追收贷款。
6. 常见 Q&A：利率、验楼、银行同意书
Q1：出租按揭利率会否较高？
若买入时已申报出租，用 H/F 按计息，利率与自住相若。
Q2：村屋或唐楼一定要验楼吗？
非标准物业风险较高，银行多要求测量师验楼。
Q3：自住转出租一定要银行同意书？
是。银行可能收 $1,000–$2,000 手续费及视乎个案加息。