随着房地产市场持续波动，负资产问题再度成为焦点。根据最新数据显示，2025年第1季负资产宗数达到40,741宗，创下2003年沙士后的新高。负资产对业主的财务压力深远，但只要充分了解其成因和应对方式，仍可有效降低风险。本文将全面剖析负资产的最新情况、历史走势及避免方法，帮助您掌握市场动态。
负资产最新数据：2025年第1季创新高
根据金管局数据，2025年第1季负资产宗数达到40,741宗，涉及金额高达2,058.81亿港元，为22年来新高。以下是近年负资产数据的变化情况：
年份/季度 | 宗数 |
2025年第1季 | 40,741 |
2024年第4季 | 38,389 |
2024年第3季 | 40,713 |
2024年第2季 | 30,288 |
2023年第4季 | 25,163 |
2022年第4季 | 12,164 |
2022年第3季 | 533 |
数据分析：
2025年第1季负资产宗数较2024年第4季增加6.1%，金额增加5.5%。随着楼价进一步下滑，负资产宗数可能持续攀升。
什么是负资产？
负资产是指物业的市值低于未偿还的贷款额，导致资不抵债的情况。以房地产为例，如果您以600万购置物业，申请九成按揭（贷款额540万），当楼价跌至500万以下时，您便进入负资产状态。
案例：
- 属于负资产情况： 房屋市值：480万，剩余贷款：500万。
- 未进入负资产情况： 房屋市值：520万，剩余贷款：500万。
负资产成因解析
负资产的形成主要与以下两大因素相关：
1. 楼价大幅下跌
楼市波动是负资产的主要原因，当楼价下跌超过按揭成数的比例时，业主容易陷入负资产。例如，申请九成按揭（90%贷款成数）的业主，只需楼价下跌10%，便会进入负资产。
2. 高成数按揭的风险
高成数按揭（例如九成或十成按揭）虽能降低首期压力，但当楼价回落时，业主更容易陷入资不抵债的状态。
其他影响因素：
- 经济环境不稳： 例如失业率上升或利率调整，影响购房需求和楼价。
- 市场高点入市： 在房价高位购房的业主，当市场回调时受影响更大。
负资产的历史走势
香港负资产的历史可追溯至1997年至2003年的楼市低迷期：
- 1997年： 楼市达到高峰，但随后遇到亚洲金融风暴，楼价开始下跌。
- 2000年： 科网股爆破，楼价进一步下滑。
- 2003年： 沙士疫情爆发，负资产宗数创下历史新高，达到超过10万宗。
- 2025年： 负资产宗数再次攀升，反映楼价持续下跌的压力。
负资产新高的原因
根据差饷物业估价署数据显示，2025年第1季私人住宅售价指数降至285.7点，创下自2016年第3季以来的新低。与2021年第3季的高位397.9点相比，楼价已下跌超过25%。
主要原因：
- 楼价高位回调： 早期高位入市的业主，因楼价下滑导致负资产增加。
- 高成数按揭影响： 九成按揭计划的普及，使更多业主在房价下跌时进入负资产行列。
负资产与银主盘的关系
虽然楼价下跌可能导致负资产宗数上升，但负资产并不等同于银主盘。只要业主能按时供款，银行通常不会要求“call loan”或收楼。根据金管局的压力测试，现时大部分业主的供款能力仍然稳健。
银主盘出现的条件：
- 业主连续2-3个月未能还款，银行才会采取行动，例如催收或拍卖物业。
负资产个案分析：嘉湖山庄与沙田第一城业主实例
随着2025年楼市持续调整，愈来愈多业主因楼价下跌而陷入负资产状况。以下以天水围“嘉湖山庄”和沙田“第一城”的实例，说明负资产如何影响业主的财务状况及可能面临的额外支出。
负资产案例 ：嘉湖山庄两房单位
天水围“嘉湖山庄”一个实用面积446呎的两房单位，业主于以530万元买入，每平方呎价格约为11,883元。然而，仅仅半年后，银行最新估值已大幅下跌至457万元，估值回落幅度高达14%。
买入单位时：
- 首期：53万元（10%）
- 按揭贷款：477万元（90%）
现时银行估值： 457万元
负资产情况：
若业主现时选择出售该单位并赎楼，估值已无法覆蓋剩余贷款477万元，需额外补回20万元差额。
负资产案例 ：沙田第一城低层单位
沙田“第一城”44座低层单位，实用面积284呎，业主于以525万元购入，但现时银行估值已下跌至457万元，跌幅约为13%。
买入单位时：
- 首期：52.5万元（10%）
- 按揭贷款：472.5万元（90%）
现时银行估值： 457万元
负资产情况：
若业主现时出售物业，估值仍不足以支付剩余贷款，需自行补回15.5万元差额。
负资产分析：高成数按揭的风险
上述两个案例共同显示了高成数按揭在楼市下跌时的风险。当业主以九成按揭（或更高成数）购房时，仅需楼价下跌约10%至15%，便可能陷入负资产，进而面临以下挑战：
- 额外补差额： 物业估值低于贷款余额，需以现金补回差额。
- 税务负担： 如物业持有不足3年，需额外支付20%至30%的额外印花税。
- 财务灵活性受限： 无法转按或出售，进一步限制现金流。
如何避免负资产？
针对类似案例，建议买家注意以下几点，以减少因楼价波动而陷入负资产的风险：
- 避免高成数按揭： 尽量将按揭成数控制在80%或以下，降低楼价跌幅对财务的影响。
- 选择合理买入价： 买房时应选择贴近市价的物业，避免以高于市价的价格购入。
- 长线持有为主： 短期持有物业风险较高，建议以长远投资角度购房，等待市场回稳。