近日有新闻报导指出，有业主在出售单位后，因于内地涉及债务问题，被债权人根据新例来港申请破产，结果令新买家难以申请按揭，甚至可能蒙受损失。这类隐藏的财务陷阱，在坊间常被称为“空中钉”。

究竟什么是“空中钉”？作为准买家，又可以如何避免遇上这类风险？香港置业为你详细拆解“空中钉”的运作原理，并传授两种必学的买家自保方法！

什么是“空中钉”？

所谓“空中钉”（Mortgage Pending Registration），其实是指一种**“暂缓在土地注册处登记”**的物业贷款。

一般情况下，物业按揭都会在土地注册处（田土厅）登记。但“空中钉”的操作是，当借贷人（业主）与财务公司签署借贷文件后，双方协议暂时不将按揭契送交土地注册处办理登记。

借贷人便可利用这个“空档期”，制造物业没有新增按揭的假象，再一次将同一物业作抵押品，向其他财务机构借贷。由于有关贷款资料并未正式登记在案，因此当其他准买家或银行对该单位进行查册时，都不会发现该单位曾被用作这类抵押。

业主为何要借“空中钉”？有什么风险？

既然有正规按揭，为什么还会有“空中钉”的存在？这背后主要牵涉到业主的资金周转问题。

对业主的好处：

• 快速套现： 业主可以较快取得现金作周转之用。

• 隐藏债务： “空中钉”能为业主隐藏这笔物业贷款，避免被第一按揭银行发现业主将物业作二按或三按，从而触发银行要求即时清还全数贷款（Call Loan）的危机。

隐藏的极大风险：

• 息率极高： 由于这类贷款对财务公司而言风险极高，息率通常十分高昂，年息往往超过 20 厘，并可能伴随高额逾期罚款及行政费。

• 随时被“钉”： 当借用“空中钉”时，财务公司通常会保留一项权利——在特定情况下（如借款人拖欠还款，或物业价值大幅下跌时），财务公司可随时将相关贷款文件送交土地注册处正式登记，以保障自身债权。一旦正式“钉”上注册处，一按银行便会发现借款人隐瞒加借，除了可能重新审视贷款，更有极大机会要求借款人提早还款。

买家防御术：必学两种自保方法

买楼最怕遇上这类“空中钉”。即使买家在入市前已经做足功课，为物业进行详尽查册，但由于这类贷款属“隐藏性质”，查册也未必能即时察觉风险。那么，准买家可以怎样做才能减低“中伏”机会？香港置业专家建议买家采取以下两种自保策略：

自保方法一：将订金及尾数交由律师楼托管 (Stakeholding)

这是目前较为稳阵的做法。买方可以要求将所有买楼订金（包括细订、大订）以及楼价尾数，交由律师楼进行托管，直至成交日确认产权清晰并正式放款为止。

• 优点： 确保一旦交易最终因为产权问题或“空中钉”浮现而未能完成时，买家的资金仍有较大机会安全退回买家手中，避免“财楼两空”。

• 注意事项： 这种安排对卖方而言保障相对较少，因为若买家最终无故取消交易，业主未必能即时取得赔偿。因此，并非每一位业主都愿意接受这种条款，需要买卖双方协商。

自保方法二：在买卖合约中加入保障条款

如果卖方不同意将全数资金交由律师托管，买家亦应与代表律师商讨，在买卖合约中加入更具针对性的保障条款。

• 具体做法： 例如在合约中订明：“如物业于成交前牵涉任何第三方索偿、债务纠纷，或其他足以影响业权及成交的法律问题，买家有权取消交易，并向卖方追讨因此而蒙受的一切损失。”

• 优点： 白纸黑字列明权责，一旦日后不幸遇上“空中钉”等突发风险，买家有明确的法律依据进行退订及索偿，大大减低承受风险的机会。

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