在香港置业申请按揭时，涉及三种不同的申请人身份，分别为抵押人、借款人及担保人。前两者通常皆为物业业主，但按揭担保人的角色却截然不同。究竟谁可以出任按揭担保人？担保人需要承担哪些法律责任？又有哪些风险是您在答应帮人做担保前必须知道的？本文将为您全面拆解按揭担保人的须知事项。
何时需要按揭担保人？
并非每个按揭申请都需要担保人。一般而言，以下两种情况最常见需要加入担保人：
情况一：借款人入息不足或不稳定
金管局已于 2024 年 2 月 28 日暂停压力测试要求。但即使压测已暂停，如果借款人的入息不足或收入来源不稳定，银行仍有可能要求第三者出任担保人，以确保贷款的安全性。担保人一般需要收入稳定、负债不高。若借款人的父母本身无按揭等贷款，且有稳定工作入息，往往是最理想的担保人人选。
情况二：借款人年纪较大
部分银行会对“借款人年龄加供款年期”这个数字设有上限，一般为 70 至 80 年。若借款人年纪较大，银行便不能批出足够的供款年期。此时，只需加入一位较年轻的担保人，银行便有机会延长供款年期，让借款人以更低的月供完成置业心愿。
按揭担保人的条件要求
基本资格
理论上，除了未成年（未满 18 岁）人士、精神上无行为能力人士及破产人士外，任何人都可以出任按揭担保人。这意味着担保人可以是借款人的亲属、未婚伴侣，甚至是普通朋友。
银行的实际要求
然而，现实中大部分银行只接受担保人为直系亲属（即父母、子女或已婚配偶），尤其是当借款人希望将按揭成数提升至八、九成时，对担保人的资格要求便会更为严格。若为未婚伴侣出任担保人，通常需要提交相关文件证明（如拟结婚通知书）。
此外，若申请人希望透过香港按揭证券公司（HKMC）购入按揭保险，以敍造高成数按揭，借款人必须能够证明担保人为其直系亲属、未婚夫/妻或亲戚，条件较一般按揭更为严格。
居屋及公屋按揭的担保安排
购买未补地价的居屋或公屋（包括以租者置其屋及绿置居计划购入的单位），由于本身的公居屋按揭申请要求极为宽松，加上有政府充当按揭担保人，业主通常无需自行寻找担保人，手续相对轻松。目前，政府对出售公屋及居屋单位的担保期已延长至 50 年。
按揭担保人的法律责任
担保人的法律责任清晰而重大。当借款人未有依时偿还按揭，银行会首先向借款人追讨债务。若借款人依然拖欠还款，银行便会依法向担保人追讨欠款。
担保人在被银行以法律行动追讨时，有权要求借款人先行还款。若要求不果，担保人便须代为清还所有欠款。其后，担保人可向借款人发出通知书，并要求赔偿因代为还款而蒙受的一切损失。
按揭担保人的 5 大风险
担保人的责任绝不轻松，以下 5 大风险是您在答应帮人做担保前必须充分了解的：
风险类别 | 具体影响 | 注意事项 |
买楼成数下调 | 担保人被视为有按揭在身，增加 Mortgage Count | 日后自行置业时，按揭申请可能受影响 |
供款与入息比率限制 | 担保人的债务被计算入借款人的压测中 | 影响担保人自身的借贷能力 |
信贷评级受损 | 借款人逾期还款或断供，担保人信贷评级被拖累 | 影响日后申请任何贷款的评核 |
供完非即甩身 | 按揭清还后，仍需等借款人赎回楼契方能解除担保 | 借款人离港或突发情况可能令甩保遥遥无期 |
甩保需双方协调 | 担保人不能单方面向银行申请除名 | 需借款人收入改善或另觅担保人方可甩保 |
风险一：买楼成数下调，保费更贵
只要按揭未供完，担保人便会被视为有按揭在身，增加一个 Mortgage Count（即按揭数量）。虽然现时政府已取消担任担保人时需要扣减第二笔按揭申请 10% 借贷金额的要求，但这仍有可能对担保人日后申请其他按揭造成影响，尤其是在申请高成数按揭时，可能需要缴付更高的按揭保费。
风险二：供款与入息比率上限收紧
在压力测试暂停前，担保人的债务会被计算在借款人的压力测试中，令担保人自身的借贷能力受到限制。即使现时压测已暂停，担保人的财务状况仍会在银行的整体信贷评估中占一席位。
风险三：信贷评级受拖累
若借款人经常出现逾时还款甚至断供的情况，担保人的个人信贷评级亦会受到牵连，直接影响日后申请任何信贷产品（包括信用卡、私人贷款或按揭）的审批结果。
风险四：供完亦非即时甩身
即使按揭已全数清还，担保人亦未能即时解除担保责任。必须等到借款人正式向银行赎回楼契后，担保人才算完全甩身。若借款人因离港或其他突发情况而未能即时办理赎契手续，担保人在此期间仍被视为有 Mortgage Count 在身。
风险五：甩保须与借款人协调
担保人若希望甩保，由于涉及重新批核按揭，不能贸然单方面向银行申请。必须与借款人协调，并确定借款人的收入已有所改善，甩保后仍能通过供款占入息比率的要求，或另有担保人补上，银行才会同意替担保人除名。
值得注意的是，担保人虽然角色被动，但借款人若未获担保人同意，便无法进行加按、转按或退按揭保险等操作，这也是担保人手中仅有的一张“底牌”。
常见问题 (FAQ)
1. 已有楼按在身，仍可以做按揭担保人吗？
可以。但在压测暂停前，由于借款人和担保人的入息和负债会合并计算，担保人的现有债务会被计算在借款人的压力测试中，有可能影响借款人的最终借贷额。
2. 担保人如何查阅自己的信贷评级？
担保人可向环联资讯有限公司（TransUnion）申请查阅个人信贷报告，以了解自身的信贷状况是否受到影响。
3. 担保人可以要求借款人提前甩保吗？
担保人不能单方面要求甩保。必须与借款人协调，由借款人向银行提出申请，并符合银行的重新批核条件后，方可办理除名手续。
总结
在香港按揭市场中，担保人的角色虽然是出于好意帮助亲友置业，但背后所承担的法律责任与财务风险绝不容小觑。在答应出任按揭担保人之前，务必充分了解上述 5 大风险，并评估对自身日后置业计划的潜在影响。若借款人能够按时供款，担保人固然无需承担任何实际损失；但一旦出现意外，后果可能牵连甚广。
做担保前，建议与借款人坦诚沟通，并咨询专业的按揭顾问意见，确保双方都对相关责任有充分的了解。