抢租潮现象全面爆发

租务市场供不应求

2025年香港租务市场呈现异常火热的景象。根据最新数据，本港住宅租金指数已连续6个月上升，5月份报195.2点，距离2019年历史高位200.1点仅差2.4%。进入7月份，各区均录得“抢租”个案，租客为确保租住心仪单位，不惜提早两个月起租或一次过预缴全年租金。

珀丽湾、粉岭牵晴间、大埔天钻等屋苑均出现租客“即睇即租”的现象，内地学生更以先付一年租金的方式锁定租盘。市场普遍反映租盘供不应求，中原网上租盘数量已由去年底的15,953个降至13,138个，跌幅约17%。

三大客群推动租务需求

内地学生群体：2025年获批学生签证人数达62,079人，其中72.2%来自内地，共有12,386名学生。由于大学宿位严重短缺，供需比例达3.4名学生竞争1个宿位，大量学生需要在私人市场租楼。

专业人才流入：政府积极推行“抢人才”政策，高才通、优才通等计划吸引大批专业人士来港发展，为租务市场带来稳定需求。

本地转租为买：在高息环境及楼价前景不明朗下，部分本地家庭选择暂时租楼观望，增加了租赁需求。

学区屋苑租金表现突出

四大名校网备受追捧

香港四大热门小学校网（11、12、34及41区）的学区屋苑租金表现尤为突出。中西区11校网、湾仔12校网、九龙城34校网及九龙塘41校网的屋苑，因邻近传统名校而成为家长租客的首选。

11校网（中西区）：罗便臣道雍景台平均呎租43元，租金回报率达3.8%，区内租金按年升幅5%。

12校网（湾仔）：湾仔星域轩受家长租客垂青，平均呎租60元，租金回报率3.2%，按年升幅8%。

34校网（九龙城）：九龙塘又一居等屋苑租金按年升幅达12%，平均呎租54元。

41校网（九龙塘）：豪宅地段租金按年升幅高达15%，平均呎租57元。

大学周边成抢租热点

内地学生租楼主要集中在各大学周边地区，推动相关屋苑租金急升。

香港大学周边：坚尼地城、西营盘一带平均呎租达65元，租金回报率4.2%，为八大院校周边最高。

香港中文大学周边：沙田、大埔区域平均呎租40元，沙田第一城租金回报率3.3%。

香港理工大学周边：红磡、黄埔一带平均呎租45元，黄埔花园租金较去年1月上涨16.6%，海滨南岸更大涨28.7%。

香港科技大学周边：将军澳、坑口区域平均呎租42元，区内租盘量较去年减少35%，租金普遍上升15-20%。

租金收益支撑楼价

租金回报率创新高

在楼价下调及租金上升的双重作用下，香港住宅物业租金回报率显著改善。A类单位（实用面积430平方呎或以下）的租金回报率已攀升至4.1%，较过去十年平均水平高出70个基点，创下自2012年以来新高。

“供平过租”现象涌现

随着香港银行同业拆息（HIBOR）大幅回落至0.59%，实际按揭利率降至约1.89%，“供平过租”现象在多个屋苑出现。美孚新邨、沙田第一城等传统屋苑的每月供款已低于租金20%以上，吸引投资者入市收租。

租金收益超越按揭利率

租金续升趋势明确

多项因素支持租金持续上升：

政策支持：政府继续推行人才引进政策，预期每年输入35,000名人才，当局今年上半年已批出约61,000个输入人才计划申请。

学生需求增长：政府将资助大学非本地生限额由20%提升至40%，预计吸引更多海外学生来港升学。

供应短缺：租盘供应持续紧张，预计2025年住宅租金有望再上升3%至5%，创历史新高。

投资价值凸显

租金回报率优势：截至2024年12月，香港十大屋苑租金回报率介于3.5%至4.22%之间，其中沙田第一城、美孚新邨等传统屋苑回报率超过4%。

学区屋苑溢价：名校网内物业平均比非名校区物业高出15%至30%的溢价，但考虑到教育资源稀缺性和长期投资价值，这种“教育溢价”极具吸引力。

地区差异化：内地客偏好的东涌、北角等地区租金升幅分别达16.4%和14.1%，而传统外籍人士聚居地区租金则下跌多达12%。

结论

香港住宅租务市场正处于结构性转变期，抢租潮反映出强劲的住房需求。学区屋苑凭借优质教育资源和稳定租客来源，在这波租金上升周期中表现尤为突出。随着租金回报率重返4%以上水平并超越按揭利率，“租金支撑楼价”的投资逻辑愈发明确。

对于投资者而言，学区屋苑不仅享有教育溢价，更受惠于内地学生和专业人才的持续流入，租金收益前景看好。在当前“供平过租”的市场环境下，及早布局学区屋苑将是把握租金上升周期的最佳策略。

随着香港国际教育枢纽地位的巩固，以及政府对人才引进政策的持续推进，学区屋苑的投资价值将进一步凸显，租金收益有望继续支撑楼价表现，为投资者带来稳定回报。