楼市资讯 | 香港置业

楼龄新旧是买楼及做按揭的重要考虑之一。通常愈旧的楼需要维修的地方愈多，但也不是绝对，一些质素高的旧楼仍保养得宜。不过，承造按揭与楼龄有绝对关系，因为银行通常是以“70-楼龄”或“75减楼龄”作为最长的供款年期。

屋苑成交是银行估价的重要参考因素。如果某个住宅楼盘流通量高，例如一些老牌大型屋苑太古城、沙田第一城等，在楼市畅旺时，银行估价会比较高，甚至出现估价比成交价高出一截的情况。而一些小型住宅、单幢楼，由于成交量较少，可能几个月才有一次成交，银行估价未必会紧贴最新市况，导致估价偏低。

车位的租金回报率计算一般用月租乘以12个月，再除以购入价，回报率越大，代表收益率越高。假设车位费用200万元，月租3,500元，回报率则有2.1%。虽然车位投资门槛较低，而且杂费较少，吸引不少投资者入市，不过经济前景未明之时，部分车主或会卖车，车位需求减少，影响车位价格及租金回报。

政府放寛按保后，不少人采用高成数按揭置业减低首期支出，不过入息及压测要求相对提高。若借款人申请按揭时入息不足以通过银行审批，则需增加多一个担保人(Guarantor) 或共同借款人(Co-borrower)以提高贷款能力，减低银行风险。

临临时买卖合约由地产代理提供，内容具备约束力，合约内容除了基本资料外，可自行商议。“正式买卖合约”是指签订临约后由卖方律师编制的详细合约，由卖方律师提供及由买方律师修订及提出意见，内容更为详细及广泛，内容依据临时买卖合约的原则拟定，一般在签署临时买卖合约14日内签署。

近年香港买楼兴起“靠父干”风潮，不少父母愿意拿出积蓄助子女上车，究竟有什么主流方法值得参考？下面一起来看看。首先，如果父母已供满按揭并且积蓄资金充裕的话，可考虑送赠首期，让子女较易上车，并由子女负责供楼责任，日后自行每月还款，便能实现置业阶梯。

一手住宅物业销售条例规定，售楼说明书必须提供项目符合批地文件中条件的关键日期以供买家参考，不过此日期有机会因应天气、天灾及社会情况等情况出现变动。如担心关键日期有变，临近入伙时业主可以向发展商查询进度，以避免出现迁出旧有单位，但仍未能入住新单位的“空窗期”。

按揭不获批准最常见的原因是收入不足。为确保按揭申请人有足够的还款能力，银行审批按揭申请前，会计算申请人的供款与入息比率，以及压力测试是否符合规定要求。此外，银行亦会严格审查申请人申报的收入来源，如果有关公司背景有可疑，银行便会怀疑申请人的收入有“水份”而拒绝按揭申请。

银主盘楼价虽然比市价稍低，但需要查清楚物业的财务情况，例如上手业主是否已还清债务，物业住址是否属于财务机构登记的地址，以免买入后被财务公司滋扰。另外，当完成买卖后，由于卖方没有责任主动公布数字及提供收据，否则会有机会承担有关财务责任。

一般业主买楼都会向银行申请按揭，物业的楼契就会抵押于银行。如果业主在供款期间无力还款时，银行就会循法律途径，向法庭申请破产令，没收物业，并将物业于市场上放售或拍卖，以填补债务。而这类被没收再卖出去的物业就称为“银主盘”。

经济前景未明，不少早前选用建筑期付款的新盘买家，都放弃上会选择挞订离场。究竟挞订的普遍原因是什么？有什么办法防止？

香港楼价高企，若果有意置业但负担能力不足，部分人会选择买入唐楼自住或收租。唐楼一般位于旧区，楼龄较高，而且没有设升降机，入场费较吸引，若“豪装”唐楼出租更有机会得到理想的收租回报。不过业主买入唐楼前宜份外留意四大风险：按揭、估价、僭建及维修。

新一年置业早著先机，买楼规划的第一步除了要做好财务规划，还要知道如何评估心水盘的合理价钱。