楼市资讯 | 香港置业

屋苑成交是银行估价的重要参考因素。如果某个住宅楼盘流通量高，例如一些老牌大型屋苑太古城、沙田第一城等，在楼市畅旺时，银行估价会比较高，甚至出现估价比成交价高出一截的情况。而一些小型住宅、单幢楼，由于成交量较少，可能几个月才有一次成交，银行估价未必会紧贴最新市况，导致估价偏低。

楼龄新旧是买楼及做按揭的重要考虑之一。通常愈旧的楼需要维修的地方愈多，但也不是绝对，一些质素高的旧楼仍保养得宜。不过，承造按揭与楼龄有绝对关系，因为银行通常是以“70-楼龄”或“75减楼龄”作为最长的供款年期。

香港置业西九龙深水埗分行区域董事方文伟(Ray Fong)表示，市场继续寻底，有租客趁机“捞底入市”。该行日前促成一宗喜雅买卖成交，区内客斥776.8万购入2房户，实用呎价约16,998元……

一般业主买楼都会向银行申请按揭，物业的楼契就会抵押于银行。如果业主在供款期间无力还款时，银行就会循法律途径，向法庭申请破产令，没收物业，并将物业于市场上放售或拍卖，以填补债务。而这类被没收再卖出去的物业就称为“银主盘”。

不少挞订个案会发生在一手楼花物业，主要原因现时买入楼花有分为“即供”及“建筑期”楼花，后者在直接入伙才正式上会。由于楼花开卖至入伙相距6至18个月，在正式上会的时候，银行有机会出现估不到价，估价与楼价相差愈远，需要增加的首期便愈多。

金管局要求置业人士申请按揭时须要通过压力测试，银行会以现时按揭息率再加3%作为评估，申请人必须同时通过供款与入息比率及压力测试两重难关，才可以顺利申请按揭。不少首业人士担心收入“摱摱紧”难过门槛，除了普通的月薪或底薪，双粮、年终花红、佣金等也可以计算进收入。

市区单位一向渴市抢手，如果位处于核心地段及名校网络，就更加值钱。最近新盘市场热闹，大型以至中小型项目都争相应市，令市场选择多元化。其中位于41名校网，位于九龙城贾炳达道138号的全新项目，部署于2022年5月推出市场。预计关键日期为2023年3月中。

买入物业需要由律师处理法律程序，当中涉及包括楼契及转让契等文件，如果物业业权出现问题，买方律师亦会作出质询，完成物业买卖后，又需要把资料在土地注册处注册，因此数千至数万元的律师费用必不可少。由于物业买卖金额庞大，需要在律师楼寄存资金，各位要慎选信誉良好的律师楼协助处理楼宇买卖事宜。

疫情影响下不少员工不得不放无薪假，亦会影响银行审批按揭结果。如果员工每月放四日无薪假，对其按揭影响一般较微，最多只在入息打折扣，但如果要放整整一个月无薪假，银行对相关申请人态度可能较为保守，有机会影响最终按揭审批结果。

置业除了要支付楼价，仍需要负担一系列额外开支，包括税项、地产经纪佣金、律师费及装修费等，当中较大金额为物业印花税，每买入一个物业，政府会征收若干百分比印花税作为收入。作为首次置业人士，印花税税率虽然会较拥有多个住宅物业的人士为少，但也随时涉及六位数字。

供应多了，是否可以令楼价有调整，亦要配合其他经济条件。在过去20年，如果大幅增加供应，即是要大兴土木，即等同将建筑成本大增，所以，增加供应只可以减少发展商产生暴利的机会，但并不可能改变楼价拾级而上的趋势。而且香港息口走势仍处于平稳及低水平，楼市仍值得看好。