楼市资讯 | 香港置业

白居二转让契据日期起计两年内（“限制期”），该单位不可在房委会居二市场或房协二手市场出售；而且房委会或房协不会回购该单位；业主可于缴付补价后在公开市场转让或出租该单位，至于何时可缴付补价，请参照个别屋苑的转让限制。

别以为临时买卖合约名称有“临时”二字，便轻视这张合约，以为资料可以随时更改，其实临时买卖合约是一份具法律约束力的文件，当大家签署一刻，便要为合约上所列的条款负上法律责任，一旦出错便十分麻烦。其中填写业主姓名也大有学问，因为连交易对手也出错，便等于整宗交易告吹。

屋苑成交是银行估价的重要参考因素。如果某个住宅楼盘流通量高，例如一些老牌大型屋苑太古城、沙田第一城等，在楼市畅旺时，银行估价会比较高，甚至出现估价比成交价高出一截的情况。而一些小型住宅、单幢楼，由于成交量较少，可能几个月才有一次成交，银行估价未必会紧贴最新市况，导致估价偏低。

楼龄新旧是买楼及做按揭的重要考虑之一。通常愈旧的楼需要维修的地方愈多，但也不是绝对，一些质素高的旧楼仍保养得宜。不过，承造按揭与楼龄有绝对关系，因为银行通常是以“70-楼龄”或“75减楼龄”作为最长的供款年期。

一般业主买楼都会向银行申请按揭，物业的楼契就会抵押于银行。如果业主在供款期间无力还款时，银行就会循法律途径，向法庭申请破产令，没收物业，并将物业于市场上放售或拍卖，以填补债务。而这类被没收再卖出去的物业就称为“银主盘”。

不少挞订个案会发生在一手楼花物业，主要原因现时买入楼花有分为“即供”及“建筑期”楼花，后者在直接入伙才正式上会。由于楼花开卖至入伙相距6至18个月，在正式上会的时候，银行有机会出现估不到价，估价与楼价相差愈远，需要增加的首期便愈多。

金管局要求置业人士申请按揭时须要通过压力测试，银行会以现时按揭息率再加3%作为评估，申请人必须同时通过供款与入息比率及压力测试两重难关，才可以顺利申请按揭。不少首业人士担心收入“摱摱紧”难过门槛，除了普通的月薪或底薪，双粮、年终花红、佣金等也可以计算进收入。

买入物业需要由律师处理法律程序，当中涉及包括楼契及转让契等文件，如果物业业权出现问题，买方律师亦会作出质询，完成物业买卖后，又需要把资料在土地注册处注册，因此数千至数万元的律师费用必不可少。由于物业买卖金额庞大，需要在律师楼寄存资金，各位要慎选信誉良好的律师楼协助处理楼宇买卖事宜。

先住后付可能涉及一些不能发还的杂项开支，例如物业的开支如管理费、差饷、地租等开支，一般也需要由买方负担，使用付款计划前要先行计计数。总括而言，虽然部份缴付的金额可以在日后发还，但买家仍需要仔细规划财务，以确保顺利完成整个付款程序。