【居屋按揭全攻略】抽中居屋只是第一步！拆解按揭成數與現金回贈魔鬼細節

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對於不少香港人來說，抽中居屋（HOS）簡直就像中六合彩一樣興奮。畢竟在私樓價格高企的環境下，居屋成為了最實惠的「上車」途徑。然而，拿到「入場券」後，很多準業主在申請按揭時卻感到迷惘。

居屋按揭與私樓按揭在玩法上有很大分別，尤其是涉及「政府擔保期」以及銀行提供的「現金回贈」計算。如果不小心計錯數，隨時影響供款預算。這篇文章將為你拆解居屋按揭的關鍵重點。

1. 居屋按揭的最大優勢：免壓力測試？

居屋按揭最吸引的地方，除了樓價有折，就是按揭審批相對寬鬆。由於有房委會作為擔保人（政府擔保期），銀行在審批一手居屋或擔保期內的二手居屋按揭時，通常毋須買家通過壓力測試，甚至連入息證明文件的要求也比私樓簡單，只需申報家庭入息足以供款即可。

並非所有居屋都能借足九成兼免壓測。關鍵在於該屋苑的「政府擔保期」剩餘年份。

如果是全新的居屋，銀行通常會批足最高成數及最長年期。但如果是高齡的二手居屋（例如樓齡超過 20 年），隨著擔保期遞減，銀行為了控制風險，可能會削減按揭成數（例如只批 6成），或者要求買家補回入息證明及通過壓力測試。因此，在二手市場尋寶時，必須留意屋苑的落成日期。

在選擇銀行時，除了看按揭利率（H按或P按），另一戰場就是現金回贈。

銀行為了爭取按揭生意，往往會提供貸款額一定百分比的現金回贈（例如 0.5% – 2% 不等，視乎市況）。這筆錢對於剛付完首期、急需資金裝修的業主來說，絕對是及時雨。

但要注意金管局的規定：

若現金回贈超過貸款額的 1%，銀行在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包含在貸款額內扣減。換句話說，這會輕微影響你實際到手的貸款額。

此外，不同銀行對一手居屋和二手居屋的回贈比率均有不同，有些中小型銀行為了搶客，可能會提供比大行更進取的優惠。

很多人以為居屋未補地價不能加按或轉按，其實不完全正確。雖然未補地價居屋受《房屋條例》限制，不能隨意加按套現，但如果是單純的**「平手轉按」**（即不增加貸款額，只轉換按揭銀行以賺取現金回贈或享受更低息率），在特定條件下是可行的，尤其是當原本的罰息期過後，轉按賺回贈是常見的操作。

居屋上車是人生大事，每一分錢都要算得精準。從選擇綠表還是白表，到挑選銀行按揭計劃，當中涉及的現金回贈差異隨時高達數萬元。建議準業主多向不同銀行或按揭轉介公司查詢，比較最新的回贈比率。

如果你想深入了解最新的居屋按揭利率走勢、各大銀行的回贈比較，以及政府擔保期的詳細計算方法，可以參考這篇詳盡分析：👉 居屋按揭回贈及申請懶人包。