【小知識】轉走發展商二按要注意甚麼?

樓價高企之下,遇上首期資金較緊張,不少業主購買新盤樓花時,會藉助發展商二按,較高成數按揭,以求較易上車。不過,要注意的是,二按息口當然不會平,在於低息蜜月期後,按息將大幅飆升,故用家普遍都希望盡快轉按至銀行。

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然而,業主只能於入伙後,才可申請俗稱林鄭Plan的高成數按揭(當然是樓價需要1,000萬或以下的單位),因為新盤樓花向銀行申請轉按,需要於收樓後才能提取貸款。而通過按揭保險公司審批時,申請人需要提交「自住證明」。水、電、煤賬單就是「自住證明」的證據,但未入伙又何來「自住證明」呢?留意返,按保公司不接納發展商的滿意紙和入伙通知書,為有效自住證明。故此,只可以入伙後2至3個月左右方可申請。

關鍵日期可能隨時變

所以一般情況下,業主於收樓前3個月,才可將發展商二按轉按至銀行,大多數都會以新盤的「關鍵日期」為參考點,計算申請轉按的時間。但關鍵日期亦可能隨時改變,例如樓盤建築工程或受天災、惡劣天氣等原因影響,導致關鍵日期延遲,意味會延遲提取貸款的時間。此外,發展商為加快資金回籠,亦可能要求提早收樓。

轉按時銀行估價以買入價為準

同時,根據銀行估價準則,新樓未入伙前,其估價必定以買入價為準;入伙後則可用市價作為估價參考,相對有彈性。若業主於收樓前即申請轉按,即使其樓盤市價高於買入價,銀行估價仍會以買入價為準,意味無法提高貸款額,從而降低按揭成數。簡單而言,如果新盤物業已經升值,而且貸款額足以將按揭成數降至6成或以下,則應該待收樓後才申請轉按,以轉走發展商二按。

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此外,如果收樓初期為單位裝修,水電煤單顯示接近0的用量。按保公司可能會質疑申請人的單位是不是真的是自住用途,因而拒批。業主變相要繼續供發展商二按,要待裝修完後,搬回住所,重新儲2至3個月正常用量的火電煤單,才能申請按揭。

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