【按揭必讀】人工過唔到壓測?原來仲有四種收入幫到手

自從政府於2019年10月推出「新按保措施」,即俗稱「林鄭PLAN」,樓價1,000萬元或以下的單位,可承造8成按揭,而800萬元或以下更可承造9成按揭,降低「上車」基準,促使不少買家「心鬱郁」及早買樓。

不過,金管局要求置業人士申請按揭時要通過壓力測試,銀行業界普遍以按揭利率加3%作為評估,而在「林鄭plan」下,只需每月供款不多於入息的50%,而銀行亦會個別審批申請。惟不少準買家在此情況下仍「掹車邊」,未必能通過入息門檻。不過,其實亦無需過份擔心,盡管收入不符合壓測要求,其實仍有不少「亡羊補牢」之法。

  1. 計盡雙糧、傭金、花紅

置業人士於計算壓測時,往往只單純地計算每月固定收入。但不少人忽略的是,其實除普通月薪或底薪外,原來雙糧、年終花紅、傭金等也可以計算在「收入」之內。

若以雙糧為例,假設月薪為40,000元兼有雙糧,我們可以將之除以12個月,即是意味味每月收入便增加3,333元至43,333元,只需以雙糧月份的糧單、僱傭合約及銀行月結單證明即可。

至於傭金方面則以6個月的平均值計算,但由於以傭金作主要收入來源的人士,其收入較為浮動,因此個別銀行有機會「打折」計算。至於花紅,普遍以2年平均值去計算,同樣地個別銀行或會有折讓,申請人需要出示該月花紅糧單、兩年稅單及僱傭合約作証明。

當然,不同銀行於批出按揭貸款時的取態不盡相同,所以建議多去幾間銀行,並選擇對自己最有利的,亦不失為一個好方法。

  1. 租金收入

假如申請人有物業出租,其租約有打釐印,該租金收入可放進供款與入息比率計算,收入水平將以租金7折去計。簡單舉例,例如手頭物業租金收入為15,000元,7折後收入為10,500元($15,000 x 70%)。

然而,在租約沒打釐印的情況下,銀行會視之為「擬租金收入」,將以租金6折計算,租金收入只可當作9,000元($15,000 x 60%)入息去計。值得一提的是,即使手上物業尚未出租,但只要有放租打算,同樣可以「擬租金收入」,即是租金的6折水平估算,假設單位有意出租20,000元,6折後擬租金收入為12,000元。

  1. 兼職或freelance收入

目前「slash」族當道,不少打工仔亦有做兼職或接freelance賺取額外收入。有部分人會將自己興趣或專業變為副業,例如一名教師在夜間替其他學生補習,這份額外收入同樣可以計進入息。不過,「天下沒有免費午餐」,買家必須證明這屬於定期穩定收入,同時保留完整會計紀錄及涉及單據,並且每年依法向稅務局報稅,提供至少過往3個月的入息證明,這兼職收入才能較獲得認可。

4. 增加擔保人

如果缺乏額外收入又沒有租金收入支撐,收入又未能符合壓力測試,那該怎麼辦?當然不是叫你即時轉工,然後夢想加一倍人工,因為這幾乎是不可能突然發生的「好事」。然而,你可以跳出框框,不用單靠自己,可以依靠「外援」,即是透過增加擔保人以通過壓力測試,屆時壓力測試就會以兩人的收入總和計算,這亦是坊間最常見的做法。

假設申請人月入為4萬,擔保人月入2萬,兩人合計總收入合共為6萬,從而較易符合壓測要求。不過要注意,擔保人不能有負債在身,否則隨時會影響壓測結果。

 

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