【按揭指南】買樓最好在45歲之前?

有仔趁嫰生,原來買樓亦要趁嫰買,因為絕大多數人買樓都要靠做銀行按揭,就算本身有資本實力、能夠一筆過付清的人士,在目前超低息的環境下,都寧願採用按揭,而且按揭年期愈長愈好,以騰出資金投資在其他地方。

現時銀行一般都可以做到最長30年按揭年期,但批核就要視乎不同條件,申請人的年齡正是其中之一。大家經常聽到「70減」及「75減」,意思就是銀行用70或75減去申請人年齡,得出的數字就是最高可以承造的按揭年期。例如申請人年齡為45歲,如果銀行用「70減」做批核,那麼最多只可以批出25年的按揭年期,但如果銀行採用「75減」,申請人則可借盡30年貸款。

銀行多採用「75減」審批按揭

坊間銀行大多採用「75減」準則來審批按揭,所以在45歲前買樓,一般都可借足30年按揭。但如果你已越過45歲,申請30年按揭難度將愈來愈高。因為做「80減」或「85減」的銀行並不多,即使有,貸款條件條件亦會「較辣」,例如按息會較高,或降低按揭成數。
因為站在銀行立場,年紀大於50歲的申請者,一來即將屆退休年齡,退休後未必會再有穩定收入,供款能力成疑,二來健康會隨年紀增長而變差,屆時工作能力不但有機會受影響,若然不幸過身,繼承物業的親屬又未必有供款能力,有變壞賬風險。正因如此,銀行對於高齡人士,審批年期也會較審慎。

可找年輕人士做擔保人

那是否高齡人士就沒辦法做長年期按揭?如果65歲人士買樓,銀行用「75減」來審批,豈非最多只能做10年按揭?要知道按揭年期愈短,每月供款更多,除了財務負擔會加重,更重要是壓力測試門檻會更高。

如果高齡人士想做長年期按揭,其實可以找一位年輕人士聯名買物業,或是請他做擔保人或借款人。因為銀行會以較年輕的業主、擔保人借款人的年齡去計算還款期。例如夫婦二人聯名買物業,丈夫55歲,太太42歲,或是已經60歲的父親,請35歲的兒子作為擔保人,這兩個個案都很大機會做到30年按揭。

但要留意,若然透過擔保人做按揭,即使擔保人不用供款,但銀行也會一併評估擔保人的入息及債務。假如擔保人貸款紀錄不佳,銀行也有權拒絕按揭申請。另外,擔保人日後要買樓,現時的按揭貸款亦將計入壓力測試之中,令買樓難度大大增加。

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