香港樓價持續穩步上升，一些俗稱「納米樓」的細單位成為發展商重點發展項目。不過，納米樓的按揭申請程序較一般二手樓複雜，這次為大家詳細拆解納米樓的按揭細節，包括按揭成數、壓力測試及估價等。
納米樓是甚麼？
納米樓是指實用面積200呎以下的住宅單位，其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。所謂「麻雀雖小，五臟俱全」，納米樓通常以開放式單位設計，廚房、睡覺及生活空間位處於同一空間，部份單位亦設有迷你露台。如果你想增加活動空間，便要在室內設計想想辦法，加添心思。
為何納米樓會出現？
在政府宣佈放寬按揭保險措施前，按揭保險只適用於樓價600萬以下的單位，400萬以下最高可借九成按揭，400至450萬按揭成數最高八至九成（貸款上限360萬），而450萬至600萬則最高八成。由於面積較大的單位樓價通常也越高，對於缺乏充裕首期或入息的人士難以負擔，因此面積較細、樓價400萬以下的單位便應運而生，令到資金不足的人士也能用2、30萬首期便可以上車。不過，2019年政府放寬按揭保險，九成按揭由原本只有400萬大增至800萬，增加置業人士的借貸力，納米樓的供應才有所調整。
納米樓的價錢
由於納米樓面積較細，單位樓價相對較為便宜，一般為400萬以下，但如果計算平均呎價，每呎可達$18,000或以上。
如果單位屬於自用，納米樓的按揭成數與一般二手樓無異，列表如下：
納米樓樓花按揭成數
二手樓按揭成數
如果打算買入納米樓單位作出租之用，最高按揭成數為五成，且不能申請按揭保險，不過單位的租金收入可把壓力測試計算在內。而連租約單位可計算租金的七成，如果打算把物業放租，亦可以把擬租金收入的六成計算入壓力測試。
納米樓按揭注意事項
1. 納米樓樓花：個別銀行會根據發展商而決定會否批出按揭，如果項目為大型發展商，銀行會較願意批出按揭，所以買入單位前，最好向按揭轉介公司或銀行了解清楚。
2. 納米樓現樓：現時並非每間銀行都會做納米樓按揭，如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘，如果覺得逐間查問比較麻煩，可以直接詢問按揭轉介公司，那就很快可以知道哪一間銀行會提供納米樓按揭貸款。3. 按揭利率及現金回贈：按揭計劃會因應按揭貸款額的高低而出現調節，通常按揭貸款額越高，按揭計劃就會越優惠，由於納米樓的貸款額較低，可獲取的按揭計劃一般較為保守，現金回贈也相對較低。
納米樓按揭計算的年齡及樓齡
銀行批核納米樓按揭與二手樓按揭一樣，要決定最長還款期，需要計算借款人的年齡以及物業的樓齡，兩者通常均以「75減」計算。如果借款人年屆45歲以上，或者物業樓齡達45年以上，最長還款期便有機會不足30年。
納米樓估價
由於納米樓通常為單幢樓，成交較為疏落，銀行的估價通常較為保守，如果估價與成交價相差太遠，有需要支付額外首期。
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