【按揭攻略】納米樓上會申請知多啲

香港樓價持續穩步上升,一些俗稱「納米樓」的細單位成為發展商重點發展項目。不過,納米樓按揭申請程序較一般二手樓複雜,這次為大家詳細拆解納米樓按揭細節,包括按揭成數、壓力測試及估價等。

納米樓是甚麼?

納米樓是指實用面積200呎以下的住宅單位,其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎,成為全港最細的住宅單位。所謂「麻雀雖小,五臟俱全」,納米樓通常以開放式單位設計,廚房、睡覺及生活空間位處於同一空間,部份單位亦設有迷你露台。如果你想增加活動空間,便要在室內設計想想辦法,加添心思。

為何納米樓會出現?

在政府宣佈放寬按揭保險措施前,按揭保險只適用於樓價600萬以下的單位,400萬以下最高可借九成按揭,400至450萬按揭成數最高八至九成(貸款上限360萬),而450萬至600萬則最高八成。由於面積較大的單位樓價通常也越高,對於缺乏充裕首期或入息的人士難以負擔,因此面積較細、樓價400萬以下的單位便應運而生,令到資金不足的人士也能用2、30萬首期便可以上車。不過,2019年政府放寬按揭保險,九成按揭由原本只有400萬大增至800萬,增加置業人士的借貸力,納米樓的供應才有所調整。

納米樓的價錢

由於納米樓面積較細,單位樓價相對較為便宜,一般為400萬以下,但如果計算平均呎價,每呎可達$18,000或以上。

如果單位屬於自用,納米樓按揭成數與一般二手樓無異,列表如下:

納米樓樓花按揭成數

二手樓按揭成數

如果打算買入納米樓單位作出租之用,最高按揭成數為五成,且不能申請按揭保險,不過單位的租金收入可把壓力測試計算在內。而連租約單位可計算租金的七成,如果打算把物業放租,亦可以把擬租金收入的六成計算入壓力測試。

納米樓按揭注意事項

1. 納米樓樓花:個別銀行會根據發展商而決定會否批出按揭,如果項目為大型發展商,銀行會較願意批出按揭,所以買入單位前,最好向按揭轉介公司或銀行了解清楚。

2. 納米樓現樓:現時並非每間銀行都會做納米樓按揭,如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘,如果覺得逐間查問比較麻煩,可以直接詢問按揭轉介公司,那就很快可以知道哪一間銀行會提供納米樓按揭貸款。3. 按揭利率及現金回贈:按揭計劃會因應按揭貸款額的高低而出現調節,通常按揭貸款額越高,按揭計劃就會越優惠,由於納米樓的貸款額較低,可獲取的按揭計劃一般較為保守,現金回贈也相對較低。

納米樓按揭計算的年齡及樓齡

銀行批核納米樓按揭與二手樓按揭一樣,要決定最長還款期,需要計算借款人的年齡以及物業的樓齡,兩者通常均以「75減」計算。如果借款人年屆45歲以上,或者物業樓齡達45年以上,最長還款期便有機會不足30年。

納米樓估價

由於納米樓通常為單幢樓,成交較為疏落,銀行的估價通常較為保守,如果估價與成交價相差太遠,有需要支付額外首期。

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