【換樓貼士】3個部署準備 助你精明換樓!

唔少人上車時會揀經濟負擔較輕的單位,通常會存在面積較小或地段較偏遠的問題,而隨着年歲增加、資產增值,再加上增加家庭成員等其他因素,便會開始考慮換樓。例如300平方呎變500平方呎,或者搬去校網區域及近返工的地方,有時亦會考慮埋投資選擇。事實上,換樓買樓一樣,需要眼疾手快,咁點樣先可以做個精明換樓人?又有甚麼按揭財技可以幫到手?

1.改變思維

唔少人其實一路都有換樓諗法,但又覺得原有物業住佐一段時間好友感情唔捨得,有時又覺得好似換樓好麻煩,於是遲遲未有踏出這一步,導致十幾年甚至幾十年過去,都一直未有換樓。因此,當經濟條件允許,又有心儀的新物業時,應當考慮清楚換樓是為佐更好的居住環境,改變思維才能盡早部署。

2.留意額外印花稅

如果在買入物業後6個月內沽出,需要繳交成交價20%的稅率;如果在6至12個月沽出,需要繳交成交價15%的稅率;如果在12至36個月內沽出,要繳交成交價10%的稅率。

以3,200萬物業計算,若在6個月內沽出,額外印花稅高達640萬;6至12個月亦高達480萬;12至36個月則為320萬,稅額之高足以再買一層物業。所以換樓之前要查清楚何時買入物業,避免導致換樓開支大增。

3.「先買」還是「先賣」

在實戰換樓這一項決定時,其實最重要就是考慮「先買後賣」還是「先賣後買」。「先買後賣」可以確保在「買入」和「賣出」之間唔會存在一段冇屋可住的「空窗期」,但需要考慮萬一在買入新單位後遇上市況下調,原有物業可能有人問津,那麼新買物業的按揭成數就要面臨扣減一成。

根據現時印花稅制度,購買第二個物業時,需繳付較高稅階15%的印花稅,除非能夠在12個月內沽出原有單位,才能符合較低稅階的第二標準稅率條件,向稅局申請發還多繳的印花稅。

而「先賣後買」雖然有可能遇上gap而需要租樓住,但相對「先買後賣」資金較為充裕,按揭成數不會下調之餘,亦毋須擔心高昂印花稅的問題,較為安全。各位準買家可按照實際情況進行選擇。

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