【買樓貼士】置業慎揀物業擁有權

當情侶結婚打算買樓置業,除了考慮負擔能力,也要商量揀選哪一類物業擁有權。現時香港主要有3種物業擁有權,分別為唯一擁人、分權共有及聯權共有,但當業主或單位遇上特別情況,註冊業主可以並非屬於權益擁有人,部份擁有權更會影響買家申請按揭是否成功。

1.唯一擁有人(Sole Owner)
是指物業的唯一擁有人,可以獨自享有物業的權益及管理權。

2.分權共有(Tenant in Common)
物業的擁有權由二人以上組成,每一個持份者擁有明確但不分割份數,例如A佔有2/4, B及C各佔1/4,各方需共同擁有物業的管有權及使用權。在分權共有情況下,每名共有人可以出售自己的業權份數,惟影響物業文件需由所有共有人簽署。一旦其中一名共有人離世,其物業內的權益,便會根據遺囑或《無遺囑遺產條例》處理。

3.聯權共有(Joint Tenant)
物業的擁有權同樣可由2人以上組成,所有共有人一起擁有該物業,但並不擁有物業的明確份數及獨有管有權。假如其中一名擁有人去世,將自動由在世的人繼承,不得以遺囑處理物業的權益,故俗稱「長命契」。聯權共有人在出售物業的時候,文件需由所有共有人簽署才能有效,除非未能簽署的一方有授權書給予另一方,否則當作無效。

4.有限公司
除了以個人名義持有物業,買家仍可以透過有限公司持有物業,在政府推出買家印花稅(BSD)前,以有限公司買樓能享受稅務優惠,不少夫妻或家庭成員會以此方法買樓,但現時以公司名義買入單位,需要支付樓價15%作為買家印花稅,此情況近年已較少出現。

不過,在一些特別情況下,註冊業主不一定是權益的擁有人,例如可由受託人或遺產代理人持有物業:

5.受託人(Trustee)
受託人並非屬於實益擁有人,但以業主身份持有物業的時候,有權簽署涉及物業的所有文件。受託人一般會出示信託聲明(Declaration of Trust),聲明物業所屬權利屬於另一受益人。例如獲取物業的業主未滿18歲,便需要由信託人代為持有物業。

6.遺產代理人(Personal Representative)
遺產代理人可分為遺囑執行人(Executor)及遺產管理人(Administrator of Estate),遺囑執行人是指遺囑中指定管理遺產的人。執行人需要向高等法院申請「遺囑認證書」(grant of probate),並要把認證書在土地註冊處註冊。不過,一旦遺囑無效或業主逝世沒有訂立遺囑,高等法院會委任遺產管理人管理逝者的遺產。遺產管理人會獲發「遺產管理書」(Letter of Administration),以確認有權管理遺產。假如離世者身故前有訂立遺囑但無人執行,法院便會向遺產管理人發出「有遺囑的遺產管理書」,文件會於土地註冊處註冊。

不過置業人士要注意,一旦買樓時遇上受託人或遺產代理人持有的物業,銀行基於風險考慮(如業權不清)一般拒絕批出按揭,買家很大機會需要全額付款。如想避開相關風險,買入物業前應做好物業查冊,充份了解業主身份及背景後才正式入市。

總括而言,只要大家認清物業擁有權的分別,在置業路上便能更得心應手。

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