【28Hse】買銀主盤一定有着數?

想買平價盤, 除了買入凶宅,銀主盤也是一個非常好的選擇。銀主盤買入的注意事項較為複雜,每個情況各有不同,當中相信大家最關心的是銀主盤可否承造按揭。

銀主盤是否較難申請按揭呢?事實上,若然單位沒有牽涉凶宅、缺契及僭建等問題,銀主盤按揭審批上跟二手樓並沒有太大分別,最長可以做到30年,按揭息率也不會特別高。

銀主盤「必買必賣」模式

不過要留意的是,在成交期上買家是沒有話事權,是由銀行決定,一般為45日成交。由於時間緊迫,建議買家買樓前做足準備,尤其是申請高成數按揭,以免銀行未能審批,最終要撻訂收場。

銀主盤
銀主盤

一般而言,銀主盤奉行「必買必賣」模式,簽了買賣合約後,就算之後律師樓發現樓契有問題,合約任何一方均必須完成這項交易,否則視為「撻訂」,並須作出賠償。

然而有2個情況,銀行一般不會批出按揭,包括樓契不齊及單位被釘契。樓契不齊是指物業是無契或半契,多數不能申請按揭,物業難以轉手,因此物業價值大受影響,根據過往經驗,其定價亦較估值折讓3成。

無契樓是指樓契遺失了,值得留意的是樓契不能補領的,只可以申請副本賣家可以透過律師行宣誓,說明樓契遺失經過,再向土地註冊處提交文件申請;而半契,比如說2個人持有一個物業,其中一位持有人要求出售,而另外的不同意,契約因而變得不完整。

而釘契方面,主要是物業有僭建物,以及與物業有關的欠款。值得留意的是,有釘契問題的物業並不等於不可以買賣,但要視乎釘契原因,不排除銀行因而不批出按揭,而買家買入物業後亦最好處理「解釘」事宜,方便日後轉售單位。

那銀主盤是否等於低價?非也,銀主盤也不一定較市價低。上文講到銀主盤的出售方法有兩種,分別為「公開出售」及「拍賣」,拍賣會以「明標」形式進行,價高者得,在熱烈的競投氣氛影響下,成交價有機會比巿價高,所以銀主盤不一定是筍貨。

當然也有人會執到平貨,有人說,用平價購買銀主盤後,之後再用高價出售,豈不是可以短炒獲利。只可以說「少年,你太年輕了」,為防止短炒圖利,銀主盤的合約通常附有轉售年期限制。

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