2023年7月，正當市場焦點集中於每年一次的居屋大抽獎機會(「居屋2023」)，但突然在一手私樓市場，爆出30萬首期有找的市區樓花新盤，而且是維港旁的大型發展商新盤，一時間搶盡市場眼球。
介紹返，該維港旁的全新盤在九龍東油塘區，位於東源街15號，由長實發展，率先推出項目第2期，共658伙，涵蓋開放式至3房，首張價單將涉及132伙，折實價由約290萬元起。入場開放式單位為2A座1樓K室，實用面積210平方呎，折實價290萬元，折實呎價約1.38萬元。之後加推新一批122伙發售，單位入場費仍穩企300萬元以下。入場單位為第2A座2樓K室，實用面積210平方呎，折實價294.4萬元，折實呎價1.4萬元。
入場費300萬以下 發展商都有合理利潤
今次龍頭發展商長實帶頭以震撼平價推盤，發展商除形容為「平爆價」外，發展商聲稱自己有責任「不用賺盡，不用賺多」。不過，項目所在的東源街5及8號原為工業用地，佔地共約8.4萬平方呎，長實2019年完成補地價，涉及約22.103億元，以最高可建樓面約41.83萬平方呎計，每呎樓面補價只是約5,283元，若連同建築費，相信今次以低價推出，仍有合理利潤。
樓花存貨多
同時，如果要做到集團貨如輪轉的策略，的確有必要盡快出貨。地政總署資料顯示，7月份共有8個樓花住宅項目獲批，合共涉及4,602伙，較6月份906伙按月大幅回升約4.08倍，並創2022年6月後的13個月新高。由於7月份獲批預售樓花單位數目眾多，令目前已批出預售樓花但尚未發售的新盤單位總數由6月逾12,300伙攀升至7月近15,900伙，上升近3成。
要看發展商有沒有去貨壓力，除了可參考地政總署預售樓花資料，房屋局的季度數據，都有一定程度參考價值。
局方於6月底的最新數據顯示，本港未來3至4年，一手私人住宅單位潛在供應約10.5萬個，按季雖減少2,000個，但已連續3季超過10萬個。房屋局指，估計當中有9萬個單位為實用面積少於70平方米的中小型單位，佔整體供應量86%，比率與前一季相同。
當局預計，未來數月將有17幅住宅用地轉為熟地，可提供約6,800個單位。房屋局又指，隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來3至4年潛在供應量將維持在較高水平。
半山豪宅被撻訂
同時，有分析指，長實另一個平賣新盤的原因，是與日前半山西部的21 BORRETT ROAD宣布中止交易有關。集團在2022年9月宣佈207.7億元沽出半山西部的21 BORRETT ROAD，餘下總數152伙住宅以及一眾車位，由新加坡公司華瑞資本（Sino Suisse Capital Pte.）購入，不過長實7月中突然宣布中止交易。
發展商指，在簽訂買賣合約後，由於市場不斷變化及利率變動，儘管雙方已嘗試在不損害權益的基礎上討論，研究不同方案解決問題，惟最終未能達成協議，集團只好執行相關合約條款，甚為可惜。集團將按市況重新作出銷售安排。
而由長實截至6月30日止中期股東應佔溢利103.31億元，按年跌20.14%，每股盈利2.88元，中期息維持派0.43元。主席李澤鉅於分析員會議上稱，波老道豪宅項目出售早前告吹是一個不幸的結局，而終止出售波老道項目的買賣協議而被沒收的買家訂金會於下半年入帳。集團認為應該在逆周期買地或置業，現在的時機比三年前穩陣。
話雖由長實沒收買方已支付的逾20.76億元一成訂金，令市場震驚，20.76億元更創新香港歷史上最大的撻訂記錄，不過，本身有近200億可以分階段入帳，如今賣不出，都要積極跑數追業績了。
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