【二揀一】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」哪個更適合自己?

按揭是不少買家置業時,面對最多問題的一關。一般而言,如果符合申請資格,買家可以選擇按揭保險新例(俗稱「林鄭Plan」)或發展商的「呼吸Plan」,究竟哪種按揭計劃最適合自己?申請前要注意甚麼事項?

林鄭Plan定義

需要先了解的是,「林鄭Plan」是指按揭保險新例,800萬以下物業最高可造九成按揭,800至900萬最高可造八至九成按揭(最高貸款額為720萬),900至1,000萬最高可造八成按揭。使用「林鄭Plan」的好處是可使用高成數按揭供樓,按息與普通按揭相若。

使用「林鄭Plan」要注意:

1. 必須使用建築期付款
如果買家打算使用「林鄭Plan」須選用發展商建築期付款計劃。雖然買家未能享有即供優惠,但根據一般新盤價單買家仍可享有達一成以上折扣優惠。

2. 必須為自用物業
按揭保險規定物業必須為自用,投資出租不合資格,金管局按揭指引規定最高按揭成數只有五成。

3. 要支付按揭保險費用
使用按揭保險必須支付保費,還款年期愈長利率愈高,如果還款期長達30年,保費有機會高達貸款額的5%,不過現時貸款機構會根據申請人狀況提供折扣,而且買家可以加借保費,無需一次過負擔。

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4. 九成按揭限制
如果選用九成按揭,抵押人必須未持有任何香港住宅物業以及必須為固定受薪。

5. 估價及入息風險
由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭,估價會隨着樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動,需要考慮屆時估價風險,銀行亦會根據申請人當時入息批核按揭。

6. 擔保人
如果要找擔保人,對方必須為直系親屬或為未婚夫婦。

「呼吸Plan」定義:

「呼吸Plan」是指按揭計劃像呼吸一樣容易,發展商一般為即供付款買家提供七至八成一按計劃,最高為樓價的70-80%。好處是無須提供任何證明文件,年期一般為3年,期內供息不供本,利率一般為定息2%,並無須通過壓力測試。假設一個單位折實價為1,200萬,貸款額能高達八成,只需支付240萬元便能置業,其後3年內每月還息約數千元。

使用「呼吸Plan」要注意:

1.息率較高
「呼吸PLAN」雖然提供還息不還本條款,但3年內息率達兩厘,比現時實際按息約為1.75%水平為高。

2.「呼吸」後要再申請按揭
由於按揭合約只有3年,期內須償還本金及利息,供樓人士屆時要再重新申請按揭,屆時銀行估價會隨着樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動,申請人亦需要進行壓力測試,到時入息狀況會對申請按揭產生不確定因素。

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