【分析形勢】由發展商賣樓手法 拆解樓市危與機

政府在《施政報告》中推出救市措施不算多,發展商推新盤策略都變得保守,但都要在淡市中推出新招谷盤,今次我們再深入研究發展商賣樓策略,可以拆解到當下香港樓市的危與機。

市場預計11月不會有過千伙大型新盤應市,不論是本地抑或中資的大小型財團,推盤策略都較以往保守。先講本地財團,元已屆現樓項目,僅提供164伙,屬同系七期項目當中伙數最少、密度最低。但竟然都要分最少三輪銷售,首批於10月27日進行首輪銷售,合共賣66伙,包括60伙以價單形式發售,6伙招標出售。次輪於11月1日銷售46伙,意味兩輪都不會全推164伙。

164伙都要分批賣

164伙是一個甚麼的數量概念,就以同系集團以往在旺市階段的銷售伙數作對比。於2018年中開售的另一期數,首輪是銷售達328伙,高峰時段一度引來近萬人排隊「搶樓」,最終單日沽出逾9成單位。對比下,今時今日,164伙都只是2018年首輪銷售的一半,但都要再細拆兩輪以上發售,可想而知,市況明顯平淡得多。

中資內房龍頭在香港銷售態度同樣變得保守。到11月才部署推售今年首個全新項目,乃位於長沙灣醫局街項目,提供158伙,主打1房以下細戶,佔項目約85%,最快11月內進行首輪銷售。關鍵日期為2024年6月30日。

內房到年尾先賣第一個盤

整個系列共兩期,由兩座大廈組成,合共提供約550伙,基座設有商鋪,合共提供逾3.7萬平方呎,將打造成商店街,先推出一期發售,屬發展商今年來首個推售的住宅項目。

西九龍 新盤 長沙灣 醫局街 開放式

550伙,都再要拆開期數推盤,反映出發展商取態保守,但同時間亦顯示出,市區項目始終吃香,發展商寧願慢慢賣,都不願意求量不求價,持貨力強。而且項目屬於舊契項目,不受預售樓花限制。

市場人士指出,求價不求量已經成為香港一手樓市主調,定價可能與二手市場比甚具競爭力,但相信不會割價求售。《施政報告》公布後,一眾發展商見市場觀望氣氛逐漸消除,料重新加快推盤。

賣樓慢起樓更慢

同時,根據房屋局最新公布的「私人住宅一手市場供應統計數字」顯示,私人住宅施工量於2022年第3季錄約1,400伙,較第2季約400伙大增約2.5倍;不過,施工數字連續2季處偏低水平,導致2022年首3季合共只有約5,600伙,較2021年同期約7,200伙減少約22.2%,創13年同期新低;與2021年全年約21,300伙相比,亦僅佔約26.3%。縱使目前仍有約1.7萬伙熟地,相信第四季動工量有力攀升,但相信今年全年施工量仍難及去年水平。

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