【存貨太多】2023香港樓價無得升?

中港通關效應,加上本港放寬防疫措施,樓市氣氛憧憬向好,不過,最近政府出了一項季度數據,令人擔心,樓價反彈會否遇上阻力?

最近政府出了一項季度數據,就是由房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料,當中一項一向令市場人士高度關注,就是未來3至4年一手供應量預測。

樓價2023

根據房屋局的公布,未來3至4年一手供應回升,2022年第四季錄105,000個單位,按季增加10,000個,並創紀錄新高,乃自2004年第3季有紀錄以來首次突破100,000伙。105,000個單位,即是差不多等同八個美孚新邨的規模。

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90,000伙中小型單位

更甚的是,房屋局及後補充資料指出,整體潛在供應佔約90,000伙為實用面積少於約753平方呎的中小型單位,佔整體供應量約86%。該局預計,未來數月將有12幅住宅用地轉為熟地,可提供約5,700個單位。而隨着政府持續有序地增加房屋土地供應,相信未來三至四年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。

同時,據統計,2022年第四季新盤銷售量僅約850伙,創自2013年一手銷售條例後的季度新低,已批出土地可隨時動工(熟地)的單位數目卻於2022年第四季按季大增6,000伙,連同按季增加1,000伙的現樓貨尾及增加3,000伙的建築中仍未售出單位,帶動未來3至4年一手供應回升。 

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供應量排山倒海會否令樓價遇上強大阻力?其實,又不用太擔心。

一般的新樓項目,由熟地至落成需時,熟地難以一時三刻竣工;反而未來數年的落成量可從施工量略知一二。據資料顯示,2022年私樓施工量僅11,000伙,較2021年21,300伙按年大跌約48.4%,數目更創11年新低;若以過去5年合計,共錄81,000個單位施工,即平均每年約16,200伙。預計此批單位將於隨後數年陸續落成。按此推算的話,相信未來數年落成量未會大幅增加。落成量不多,實際供應未必到位,變相令樓價有支持。

差估署樓價指數按月跌幅已收窄

同時,政府另一樓價指標數據,就是差估署的樓價指數,最近按月跌幅已見收窄,為近5個月最少。再者,上述指數仍未反映中港兩地全面免檢疫通關的最新市況,隨着中港全面通關等利好因素帶動,住宅交投同樣回升。踏入2023年,樓市回暖,樓價亦喘穩。一二手交投齊旺,業主信心增加,減價盤減少。新盤推售更會刺激購買力釋放。樓市「陽春」早至,整體二手交投明顯回升,部份二手業主態度強硬。

的確,中港通關效應,加上本港放寬防疫措施,帶動近月樓市氣氛向好,不少屋苑筍盤持續被消化,成交價亦穩中見升。準買家於農曆新年前已紛紛入市,春節長假期過後,各區睇樓量回升至活躍水平,在本港經濟進一步復常刺激,將會帶動樓價,節日因素消散後,交投將會增加,樓價造好。預計新春後群盤蜂擁而出,或有多個大型新盤推出,一手交投大有可能「迎頭趕上」,屆時交投升幅將超越二手。

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