早前本行母公司美聯集團主席黃建業指出,若本港經濟及房屋政策繼續「原地踏步」,勢必令本港優勢漸漸「煙消雲散」,競爭力落後對手。倘若經濟持續下滑,相信2023年樓價已經於5月見頂,跌勢已成,料2023全年樓價升幅「捧蛋」,屆時樓價將「時光倒流」回到2017年,即6年前水平。
此言論已經證實所言非虛,皆因麵粉麵包價都出現明顯回調,屯門區有全新盤呎價一萬元以內,呎價創同區超過8年新低,啟德地價回到第一幅賣價水平。
本地大型銀行相繼調高一手和二手物業的按揭封頂利率,供樓成本高企下,市場預期樓市將會進一步受壓。
屯門掃管笏項目首批140伙,折實入場312萬元,最低呎價9,168元,折實均價11,088元,相隔半年,較同區上個新盤平約11%。入場單位為5座2樓K室,實用面積291平方呎,折實售價312.5萬元,折實呎價10,739元。首批140伙單位,實用面積291至700平方呎,價單定價381萬至1,004.8萬元,價單呎價11,181至15,042元,以即供最高享18%折扣,折實價312.5萬至824萬元,折實呎價9,168至12,336元,發展商形容為「勁爆勁筍KING心價」。
屯門全新盤平過四年前三成以上
事實上,同區的青山公路大欖段及掃管笏段一帶,近年新盤供應甚多, 同區上個推出新盤為飛揚第二期,2023年3月首張價單折實平均呎價12,509元,相隔半年,掃管笏項目賣平11%。若對比2019年10月推售的珺瓏灣,當時最平呎價約13,802元起,相隔近四年,掃管笏項目賣平約33%。
更甚的是,翻查資料,發展商高層在2017年奪得項目地皮時表示,該項目總投資額約50億元,料項目每平方呎成本約1.1萬元,即與首批折實平均呎價相若,意味以「成本價」推盤。該發展商於2017年6月以31.69億元,力壓其餘9家財團投得凱和山所在地皮,每呎樓面地價已經近6,700元。
樓價「時光倒流」,地價亦然。啟德第2A區2號地盤及3號地盤,9月中由信置(0083)合夥的財團奪得,成交價53.5億元,每呎樓面地價約5,392元,創出過去9年半啟德地皮新低價。項目接獲6份標書,以大型發展商及財團參與入標為主。
啟德地價回到2013年水平
對比啟德區地皮成交紀錄,首幅住宅官地追溯至2013年6月份,當時第1H區1號地皮及2號地皮,由中國海外(0088)分別各以22.7億元奪得,每呎地價5,428元及4,913元,即是今日已入伙的啟德1號 I、II ,亦是本港唯一一個港人港地項目。即是今次的啟德第2A區2號地盤及3號地皮地價,回到差不多2013年水平。
鑑於項目有發展條件較複雜,增加一定建築成本及時間,故投資風險較高,加上目前市場氣氛影響,導致項目樓面地價創區內低水平,由於項目需分2塊地皮發展,而且需要興建地下街及社區設施等,故將增加一定建築成本,發展時間亦較長,故有關影響及成本亦反映在入標價上。
再者,近期樓價表現較為疲弱,而項目涉及的總投資金額較大,發展期亦較長,故是次入標反應已見不俗,但樓面地價偏低亦可以理解,亦反映政府在底價上亦已作出一定調整。中標財團需興建長者鄰舍中心、嚴重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區支援中心、男童院、網上青年支援隊中心和停車處。另上述賣地條款亦要求興建約175米長的地下街,佔整條啟德地下街約11%。
的確,加息陰霾下,買家入市與否需要多加考慮,發展商難免要制定出奇制勝的銷售策略,買家出手的考慮觀望時間較長,令銷售速度放緩。
隨着本港有銀行於月中提高拆息按揭封頂位,變相加息,市場觀望氣氛仍然濃厚,導致剛過去指標屋苑交投再次下滑,並在單位數的低位繼續徘徊。要待市場明朗化,購買力才有望迴流物色筍盤。因此,若樓市持續低迷,將嚴重打擊本港經濟,故市場不少聲音要求政府應盡從速為樓市「撤辣」,不少二手業主亦面對現實調整叫價,減價放售吸客已成市場新常態。
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