【個案分析】簽臨約前業主反口不賣 可否要求賠訂?

首次買樓的陳先生,經過半年時間睇樓後,終於看到一個心儀物業。睇樓時業主也在現場,陳先生與業主言談甚歡,最後業主願意減價20萬元買給陳先生。陳先生極為高興,但當時未有帶支票在身,於是口頭上成交物業,並相約業主明天簽臨時合約後,再付細訂。

豈料到第二天,業主竟然稱單位已賣了給第二個買家,並已簽下臨時合約。陳先生十分氣忿,因為大家已作出了交易的口頭承諾,認為業主悔約,所以要求業主賠訂。

大家認為上述個案之中,業主是否需要賠償訂金?答案是,不需要。

口頭協議不適用於物業買賣

事實上,所有樓宇買賣合約,無論是臨時買賣合約或是正式買賣合約,都必需以書面訂立,白紙黑色寫下雙方的所有交易條款,不接受口頭協議。而在臨時買賣合約中,一般會有這項條款:「本合約取代三方過往所有談判、聲稱、理解及協議」或是類似的條款,這便意味之前所有的承諾亦會一筆勾銷。所以上述個案中,業主並不構成悔約,無需向陳先生賠訂

在買賣過程,買賣雙方除了就成交價商討之外,很多時會附帶一些其他細節,例如單位出現滲水,業主承諾會負責後再交樓,或是買家十分喜歡單位的裝修及傢俬,業主稱會附送單位內的家電,大家在簽臨約時,也要把這些細節一併寫入,否則業主反口,沒有修補漏水或是留下傢俬裝修,新業主也無從追究。

新樓回贈要有書面承諾

除了買賣二手樓之外,大家買一手新樓時,有不少代理都會以傭金回贈吸引買家。雖然這做法在行內甚為普遍,但也記謹要有白紙黑字的書面承諾。

一手住宅物業銷售監管局表示,由賣方(即發展商)提供的折扣、贈品,或任何財務優惠或利益,必須在價單列出。任何第三者承諾向你提供的優惠,包括地產代理自願私下向客戶提供的任何禮品或現金回贈,並不屬條例監管範圍。為免爭拗,宜要求該第三者以書面向你作出有關承諾。因為在沒有書面證據的情況下,難以證明該第三者曾作出有關承諾或違背有關承諾。

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