【呼吸Plan】驚變「窒息Plan」?慳息技巧你要知!

想買新樓又缺乏首期?發展商靈活的付款方式或者可以幫到你。由於部分新盤推售時提供「呼吸Plan」,買家唔單可以支付較少首期,仲可以免壓力測試上到車,門檻低到只要你有呼吸就可以買到樓。但凡事利弊並存,「呼吸Plan」確實減低上車難度,但卻先甜後苦,後期有機會令買家的利息負擔大增。有咩辦法可以將苦的程度降到最低,成功慳息?

「呼吸Plan」101

呼吸Plan」是發展商提供的一個高成數按揭買樓付款計劃,買家只需支付樓價的1成至1成半便能夠上車。同時,由於申請要求較一般銀行的按揭容易得多,不需要做壓力測試,甚至有機會不用提供入息證明,因此被形容為只要有呼吸的人都能夠申請到。

認識「呼吸Plan」風險

呼吸Plan」的特點在於先甜後苦。頭一至兩年,發展商會提供一個與現時銀行相約的按揭利息,部份更可還息不還本,令到買家每月只需要支付低額的供款。然而到了第三年,當低息期過後,利息會機會大幅升至5厘至8厘水平,而且還需加入本金的還款,隨時令到買家成個月的糧都用於供樓。

有咩慳息技巧?

要節省高息,買家需要在罰息期之後進行轉按。由於現時新按保下,600萬元至1000萬元可以申請到8成至9成的高成數按揭。因此,如果在轉按時物業的價格是1000萬元以下,可透過按保最高轉按8成至一般的銀行按揭計劃。不過,按保不能轉按,只能批出與未償還貸款相同的按揭貸款。

另外,要轉按至高成數按保並不容易,借款人要提供入息證明,同時需要通過壓力測試,對於因為本身收入不足而選擇「呼吸Plan」的人士,要通過轉按所需的收入要求,一是增加擔保人,二是為物業加名,例如夫婦可以加另一方的名字於物業,令到銀行可以計算二人的收入。同時如果使用9成的呼吸Plan按揭,由於轉按至按保最高只能到8成按揭,借款人或需要有一筆現金去補差價。

實戰流程

具體操作方面,買家在買入一手樓時,可先使用優惠最多的即供付款,並以「呼吸Plan」上車,在頭1至2年每月供款利息與市場相約,買家供款壓力並不算大。到日後按息準備上升時,並在物業入伙後可申請按保(因為按保只適用於現樓),令到按息回復至市場水平。

若樓價已升至超過1000萬元時,則只能轉按最多5成,餘下部份或要自行用儲蓄或二按填補。雖然二按按息會較銀行一按為高,但借款額仍少於呼吸Plan的按揭貸款額,因此整體利息支出仍會有所減少,但借款人仍要確保有足夠收通過壓力測試。

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