【按揭疑難】固定年期 vs 固定金額  點揀最好? 

按揭計劃五花八門,市場上有浮息、定息、存款掛鈎及高回贈等不同種類按揭計劃任君選擇,貸款人亦可因應個人財務安排,揀選以固定供款金額方式,或者固定供款年期供樓,可謂相當靈活。究竟固定金額與固定年期有何分別?怎樣揀選最好?

固定供款年期

現時大部份業主揀選固定供款年期,例如20年、25年,最長甚至可達30年。採用固定供款年期的業主,假如供款期內遇上銀行減息,業主的每月供款將會跟隨按揭息率下調而減少,如業主沒有更改按揭計劃,其按揭年期亦會維持不變。相反,供款期內如香港銀行突然加息,或者遇上加息週期,每月的供款金額將會跟隨按揭息率上升而不斷增加,建議業主預留充足資金作緩衝。

固定供款金額

至於選用固定金額供款方式,顧名思義業主鎖定每月供款金額支出,但與鎖定貸款年期相反,即使供款期內遇上銀行加息或減息,業主的每月供款開支將保持不變,但供款年期則會變相延長或縮短。換句話說,當揭息率上升時,供款年期將會延長以保持固定供款開支。

雖然選用此類的定額供款,每月供樓開支固定,有助降低加息風險,對業主來說較有預算,但近年選用定額供款的貸款人已幾近絕跡,最主要原因,金管局的供款年期上限為30年,供款年期變相不可能無限期延長。近年樓價持續高企,樓按成數亦設限,大部份貸款人為通過貸款壓力測試,普遍會選擇30年期供款,以降低每月供款金額,達到銀行加息3厘仍有能力還款的要求。假設一開始已選擇30供期款,一旦銀行加息便會超出金管局30年供款的限制。

比較兩者差別

舉一個簡單例子作比較,購買一個樓價800萬元的物業,承造六成按揭,按揭年期為25年,以現時按揭息率約2.5%計算,每月供款為$21,534,全期利息為$ 1,660,081。

假設加息1厘,雖然不論「固定供款年期」抑或「固定供款金額」,全期利息均會增加,但鎖定供款金額相比鎖定供款年期的全期利息將高出$550,513或22.9%,而供款年期亦會增加5年。

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