【搵樓攻略】學生及職場新鮮人注意! 租屋及共居新手指南

暑假在即,亦是向來不少大學生及職場新鮮人爭相出動搵樓的旺季。不過,不少人第一次租屋均是不知如何入手。如果不想被別人牽着鼻子走,務必保障自己作為租客的權益,尤其要熟讀基本租屋需知,到實際租樓,甚至是議價時,會更得心應手。以下事項,租樓新手要注意。

做好查冊免中伏

簽租約前建議大家可以上土地註冊處查冊,以確認單位業主與本人相符。因為以往有個案是騙徒冒認業主,收到租客訂金後消失,所以新手租客簽訂租約前,一定要進行物業查冊,核實單位業主的身份。同時,進行查冊後可以了解業權是否完整,亦可以知道單位有否非法僭健,甚至是任何釘契等潛在問題。雖然租客普遍毋需為釘契樓負任何法律責任,但假如屋宇署發出清拆令,租客有機會即時被逐。

查明出租同意書

目前銀行業大多數規定,假如業主於按揭期間出租單位,需要事先取得銀行書面同意,否則業主一旦出現斷供,銀行毋需租客同意,亦可上門收樓,租客有機會被「迫遷」之餘,同時無法討回按金及上期支出。故此,作為新手租客,要避免租入「偷雞租盤」,同時建議簽約前請業主出示銀行發出的出租同意書。

預備「兩按一上」

簽署租約時,租客應準備包括相當於兩個月租金的按金,(正常而言,退租時可收回),以及相當於一個月的租金作上期(俗稱2按1上),假如透過地產代理租屋,可能需額外準備代理傭金。

大多數情況來說,業主會於收取「2按1上」同時交門匙予租客。不過,有一點值得留意,一般來說,按金是不能代替租金的。

在租約期滿後,當業主有意收回物業時,假若檢查單位後並無任何問題,按金將退回予租客。值得一提的是,假如財務狀況許可,租客可考慮一筆過支付6個月,甚至是1年的租金,不少業主亦會因為出租風險降低而願意減租,租客隨時可節省以千元計租金。

簽租約注意租約期限 

初次租樓所簽合約,一般租期的首12個月為「死約」,「生約」為租期的第13個月至租期完結,除非租約另有規定,否則租約期內業主不能加租而租客亦不能退租。在第1年租約生效期內,無論業主或租客有意中止合約,均需要向對方作出賠償。踏入第2年,雙方均可以在足夠的通知期(通常為1個月,詳情根據租約條款決定)後中止租約,並可以退回按金。

簽約時,大部分業主或地產代理將準備一式兩份租約。作為租客,亦有需要帶齊所需文件,包括有身分證、工作證明文件、糧單、稅單及強積金供款單等,證明自己有穩定收入。

簽署好的租約必須送往打釐印。以一般為期兩年的租約來計算,釐印費約為月租的5%,業主租客各自支付一半。

租樓雜費你要知

一般租盤的租金大多包含管理費及差餉,但亦不一定計算在內,至於水電煤就並非所有均包含在內,所以一定要留意租約是否列明,以防實際租金與自己預算不符;租客亦務必核對對上一次水電煤用量紀錄,以確保沒有欠款,以免「口同鼻拗」。

至於維修方面,常見做法是電器損壞由租客承擔,樓宇結構問題則業主負責,所以亦務必與業主協調,在租約上列明負責的範圍。

驗清傢電 先小人後君子

若然租用包含裝修及傢俬電器的租盤,租客要根據清單逐項檢查點算,並在租約內列明單位所有設施交樓時狀況,簽訂租約時,與業主「先小人後君子」訂明維修責任,列明傢俬電器等是否連單位一齊租出。

如果有需要更換屋內傢電,例如裝修上有較大改動,例如鑽牆或換牆紙等,亦先與業主商量並在租約列明於交吉時改動、還原或保留與否。

只要做足以上要點及注意事項,相信大家可以安心搬入全新安樂窩。

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