近年不少工業區逐漸轉型，火炭工業區就是其中一例。目前區內不少工廈已陸續被「活化」並改建成商業用途，並有不少大型屋苑陸續落成。當中由中洲置業匠心打造，毗鄰港鐵火炭站的坳背街大型住宅項目，是區內10多年來首個大型新盤，項目戶型多元化之餘，鄰近配套頗為完善，而且甚具升值潛力，相信將盡攬不同類型買家，甚受市場青睞。
項目前身及特色
項目前身是由牛奶公司持有的「惠康倉」，曾於1998年夥拍「九鐵」及「華潤集團」，計劃把「惠康倉」以及毗鄰「沙田冷倉」、「百適倉」等用地合併重建發展。及後由爪哇控股以5.55億元，力壓新地、信和、九建等財團中標。於2015年，中洲向爪哇控股以11.2億元購入該項目，及後於2017補地價金額35.8億，地價合共47億元，相當於每呎補金額3,583元，而項目用途將改為商住綜合發展項目。
基本資料
項目由中洲置業發展，是該發展商在港首個推出的新盤，座落坳背灣街1-11號，預計關鍵日期為2022年12月31日。項目所處位置前臨城門河，緊貼火炭港鐵站，由4幢住宅大樓組成，單位間隔多元化，以1至3房為主，亦有小量特色單位，最細開放式戶面積約250方呎起，一房戶面積約300多方呎起，三房戶最大則約800多方呎，至於特色戶最大則逾千呎。項目一房及三房比例各佔28%，而兩房則佔34%，戶型選擇眾多，可網羅所有類型買家。
命名上，其靈感源自法國南部the ARLES，該地於19世紀孕育多位藝術家，例如梵高，意境與火炭周未的恬靜氛圍、濃厚的藝術氣氛十分相似。
景觀
樓盤有不少單位均望城門河沿岸景緻，或是對岸的山巒景。另外，項目第二、三、五座設於項目西面，觀觀是遠眺居屋「穗禾苑」的遠山景。另外，低層單位望火炭路景，高層單位則以開揚城門河景及沙田市景為主，少部分高層特色戶更可以遠眺沙田馬場景。
屋苑及區內配套規劃
項目設有12萬平方呎的園林會所，各式設施應有盡有。至於項目附近將設有16萬平方呎的大型商場，涵蓋各種類型店舖，現時已開始安排預租；樓盤附近另一屋苑御龍山亦設有小型商場，內有超級市場、快餐店、電器舖等民生商鋪。同時，區內另一屋苑銀禧花園亦設有商場及街市，為此新盤的住戶提供更多食肆及購物選擇；另又臨近沙田新城市廣場，可滿足住戶各種日常所需。
社區康體設施方面，屋苑附近有禾寮坑遊樂場及山尾街遊樂場外，另設有彭福公園及沙田中央公園等，供公眾消閒休憩。
升值潛力及未來規劃
項目作為火炭區10多年來首個新盤，而且鄰近生活及交通配套齊全，毗鄰港鐵火炭站，單單是「location」、戶型多元化及區內客「餓盤」已久幾點上，已具備不俗升值潛力。此外，樓盤東面有港鐵持有的未發展用地。根據城規會已獲準的規劃大綱圖顯示，該港鐵用地准建4幢住宅大廈，合共提供1,147伙單位。一般而言，新盤開售有助刺激區內樓價及交投氣氛，加上更多區內工廈陸續被「活化」，相信其升值潛力可看俏。
校網
教育方面，發展商特意劃分約9,000多方呎樓面面積作幼稚園用途，旨在引入國際幼稚園，據悉目前已有數家著名幼稚園有意進駐。項目本身位處沙田91小學校網，雖並非傳統名校集中地，卻盛產不少名氣及實力俱備的地區著名小學，如浸信會呂明才小學及胡素貞博士紀念學校，加上該區所屬的沙田區校網，英文中學數量冠絕全港，較著名的有浸信會呂明才中學及沙田培英中學等，因此同區學生升讀英中有較大優勢，減輕升中壓力。
交通配套
項目毗鄰東鐵火炭站，步行約一分鐘即可到達，是項目的極大優勢。而火炭站附近有多條巴士及小巴路綫，穿梭大埔、馬鞍山及沙田多處地方。此外，發展商正為項目申請興建行人天橋連接港鐵站，一經落實，項目交通配套更具優勢。
區內二手呎價表現
1.御龍山
如果數到火炭區指標性私樓項目，必定離不開「御龍山」。該項目由信和及港鐵合作發展。該項目位處火炭站鐵路上蓋。項目共由十座組成，合共提供1,375個單位，面積由491至3,070呎不等，以兩房、三房及四房為主，同時提供約289個車位。由於「御龍山」樓齡只有13年並非舊樓，所以二手成交價一直表現不俗，根據2021年4月份的成交數據顯示，目前屋苑平均成交呎價約1.74萬元左右。
2.駿景園
至於區內另一個知名屋苑，同為鐵路盤的「駿景園」，是由新地及港鐵合作發展，項目共分兩期發展，合共提供2,504個單位，實用面積介乎596呎至1,401呎，主打過千呎的大單位，高實用率是屋苑的賣點之一。屋苑自設九萬呎商場、且提供2,115個住宅車位，故車位比例充足。成交方面，參考2021年4月份「駿景園」的成交價，實用呎價大約1.405萬元。
3.銀禧花園
由長實負責發展的「銀禧花園」，是火炭區樓價相對親民的私樓，同樣位處火炭站沿線。屋苑於1985年建成，樓齡接近40年。項目由九座組成，合共提供2,261個單位的項目，標準面積由498至510呎不等，屋苑以兩房單位為主。成交方面，近月平均成交實用呎價約1.41萬元，目前叫價與駿景園相若。
戶型分佈
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