【置業貼士】 大廈公用地方維修 維修費誰負責?

買樓是人生大事之一,不少人窮畢生精力,甚至動用全部積蓄只求上車。榮升業主自然是好事,但不得不留意的是,作為買家於入市前,務必多做功課,看清楚物業查冊資料及公契條文,否則如果在買樓後才發現要負上公共設施維修責任,到時施施然懶理又或不合作,除了會有額外罰款及被「釘契」風險外,甚至可能觸犯屬刑事罪行的《建築物條例》,一經定罪最高刑罰為罰款20萬及監禁1年,罰則不輕。所以,準業主理應了解大廈公契所列明的內容以保障自己。

 一般而言,如果大廈公用地方需要維修,往往是全體業主的責任,而且維修費由業主分擔,但不同大廈或屋苑,公契內容及條款均有所不同,如果不想在買樓後才發現要負上某部分公共設施維修責任,業主們在置業前可留意兩件事。


第一,是查閱大廈公契。目前香港大部分住宅樓宇均屬業權分散的大廈。而大廈公契是具約束力的法律文件,所有大廈或屋苑業主均需遵守,並已登記存放於土地註冊處。公契內清楚列明業主、佔用人和物業管理公司於使用、管理及維修私人物業、公用地方和大廈設施方面的權利和責任,例如外牆維修費用等資訊。如果發現大廈有多項非大廈維修責任,甚至已經收到修葺令,便要多加留神。

值得注意的是,部份土地批約條款,會將大廈或屋苑附近的斜坡、隔音牆或交通交匯處等不同公共設施,均納入地契範圍,業主們需為此承擔維修責任,相關費用會由屋苑的管理費中扣除,變相小業主管理費增加。一旦這些設施出現嚴重故障,出現巨額維修費,不排除需要業主們額外夾錢維修,隨時會令業主們大失預算。

第二,選擇有業主立案法團的大廈或屋苑,因為法團必會捍衞小業主權益,去了解大廈或屋苑潛在問題,一旦發生任何維修爭議,更可與大廈管理公司或政府機構斡旋,甚至追討損失。
故此,所以,置業人士在買入物業前查閱大廈公契所列明的義務和責任,只需向土地註冊處繳付指定費用,即可取得公契副本。

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