【買樓防伏】售後租回 小心犯法

香港自推出雙倍印花稅(DSD),即非首置物業需繳付15%印花稅後,很多想樓換樓的業主,為免卻預支DSD的麻煩,都會想先賣後買。

然而,要做到無縫交接的難度極高,因為買入新居後要花時間裝修,在賣出舊居搬入新居前,難免要在外短租單位,有時可能要長達三個月至半年。所以有些業主會提出售後租回,即賣家向買家租回售出物業,短住數月,直至新物業入伙為止,如此便可省卻搬多次屋的麻煩。

有些買家覺得短租給賣家,只是遲收樓半年,認為問題不大,一來可賣個順水人情給賣家,二來可以有多數個月租金收入,何樂而不為?因此口快快答應了要求,但原來此舉有機會墮入法網。

申請高成數按揭  或被控作出虛假聲明

事實上,銀行批出多少按揭,很視乎正式成交日的物業狀況,如果當日仍然有租客在物業內,即是連租約物業,不是「交吉」,銀行最多只可以借五成按揭。如果做高成數按揭,更必需向銀行申報自住。

然而,當大家答應賣家售後租回的要求,其實等於購入一個連一份短租合約的物業,如果將售後租回的條件寫在臨約上,銀行隨時會拒絕批出高成數按揭

有些業主會在簽訂臨約時,額外訂立一份售後租回條款,賣家一次過繳付所有租金,然後租約不打釐印,並由經紀代為保管,直至租約完結為止。然後買家就可以向銀行申報物業自住,藉此申請高成數按揭,但其實此舉已經構成欺騙銀行及按揭保險公司。

就算買家真的打算自用,在賣家搬走後才遷入,亦有機會觸犯法例。輕則會被Call Loan,補回按揭成數差額甚至罰款,重則隨時被控作出虛假聲明罪行,後果不可小覷。因此如果賣方向你提出售後租回建議,千萬要小心。

短期租約也要打釐印

當然,如果你有足夠財力,可以拿出五成以上的首期,你的物業便可以合法地放租,此時賣一個順水人情,短租給賣家也無妨,但要留意,有些人會將售後條款寫在買賣合約中,當為一個額外的條款。

然而,買賣合約始終並非租約,大家絕不會用一份買賣合約去打釐印,所以大家應該以另外訂立一份短期租約,上面清楚列明生效日期、雙方同意租金、租期等等的資料,最重要一點是,租約完後,交樓時必需要保持睇樓時的原貌。否則成交日時你無法進入單位驗樓,之後才發現單位曾被非法改動,但由於成交期已過,你便難以追究。

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