樓價高企,資助房屋每每是上車客的心水,但由於居屋等資助房屋以折讓價出售,在轉售時或出租前需要向房委會補地價,才可以自由買賣。若果沒有依照相關程序自行將居屋單位出租或售出,屬違法行為,可被罰款50萬元及監禁1年!本文將重點解說補地價事宜及需注意的地方。
為何要補地價
由於政府首次發售居屋的定價是以折扣價格定價,近年有些屋苑(例如啟德啟朗苑)更以市價的五二折訂價,若沒有補地價機制,將導致市民可以以出售居屋圖利,令政府資助未能協助真正用家。
所以若資助房屋包括居屋、和資格公屋業主想出售自己單位或想將單位出租時,必須先補地價。
出售居屋方法
要在市場出售居屋單位,大致有兩種方法:
- 經「居屋第二市場」(俗稱「居二」市場),轉售給公屋租戶,即「綠表」人士,或符合資格的「白表」人士
- 透過向房委會補地價,將物業轉為私人物業,於自由市場出售。
在考慮出售居屋之前,業主應先了解自己單位的轉讓限制。居屋的轉讓限制並非劃一定義,自2018年起,政府要求新居屋業住要於購入後五年,才可透過補地價方式在自由市場出售,至2019年,此限期更延長至十年。
上述提到,若打算在公開市場出售居屋單位,便要「補地價」。簡單而言,補地價就是將政府給你的售樓折扣,退還給政府。算式是單位目前的房委會估價,再乘以購入單位時的折扣率。
補地價申請人條件
- 香港永久性居民
- 年齡不低於18歲
- 家庭總入息符合要求
- 沒有擁有其他房屋
2007年起出售的居屋 | 2018年出售的新居屋 | 2019年及之後出售的新居屋 | |
購入單位後首兩年 | 先補地價給房委會才能出售或轉讓 | 只能以購入價,轉售予白居二申請者。 | |
第三年至第五年 | 先補地價給房委會才能出售或轉讓。 或 無補價下以自由定價出售予白居二申請者。 | 不接受補地價程序。 無補價下以自由定價出售予白居二申請者。 | |
第五年至第十年 | 業主可先簽訂買賣合約才補地價* 無補價下以自由定價出售予白居二申請者。 | 先補地價給房委會,完成後才可於公開市場自由買賣。 無補價下以自由定價出售予白居二申請者。 | 不接受補地價程序。 無補價下以自由定價出售予白居二申請者。 |
第十年後 | 先補地價給房委會,完成後才可於公開市場自由買賣。 無補價下以自由定價出售予白居二申請者。 |
*但必須於合約上列明「房屋署署長所評定的補價,要在完成該單位轉讓契據的簽訂手續前及在該協議的日期起計28天 (或房屋署署長指定的期限) 內繳付。」
補地價點計?
每期居屋的折扣率都有不同,詳情可以參考房委會,就以2022年新居屋為例,折扣為市值五二折,折扣率高達48%。同一屋苑不同單位也可以有不同的折扣率,以筲箕灣的東盛苑為例,折扣率竟然可以是23%至55%的差距。查看各屋苑首次發行價錢。
假設單位目前的房委會估值為800萬元,當年購入居屋的折扣為七折,不用理會當年的買入價,現時的補地價金額就是等於800萬 X 30%,即240萬元。如果是近年的五二折公屋,補地價就達到 800萬 X 48%,即384萬元。
補地價程序
- 填妥下列的評估補價申請書
五年轉讓限制內的評估補價申請書:https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/global-elements/forms/home-ownership/HD1066.pdf
五年轉讓限制後的評估補價申請書:https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/global-elements/forms/home-ownership/HD1065.pdf
- 將填妥的申請書和樓契副本,以及手續費$6,230的劃線支票與銀行本票,支票抬頭為「香港房屋委員會」,郵寄或親自到所屬的租約事務管理處或房委會總辦事處第2座1樓支援服務第四組提交。
- 房屋署會發出補價申請認收通知書,並委派測量師與業主預約,登門視察並估價,測量師主要視察單位有否違規僭建,以及維修程度,來釐訂單位估價。由於補地價金額是以最新估價,乘以售價折扣計算得成,所以補地價前最好別裝修以免提高補地價金額。
- 房屋署收到相關資料,約一個月後會發出評估補價通知書。如果業主認為估價過高,可於通知書發出後28日內向當局提出反對,更可向土地審裁處提出上訴。
- 業主須於評估補價通知書發出後兩個月內繳付補價。若業主於限期內沒有上訴,也沒有繳付補價,$6,230手續費將不獲退還,補地價程序亦須重新申請。另外,補價須以銀行本票或律師行劃線支票支付。
- 房屋署收到補價後會即時發出收據,稍後再發出解除轉讓限制證明書。
- 業主最高在土地註冊處將轉讓限制證明書登記。
補地價注意事項
- 提出補價申請前先了解銀行估價在了解銀行對單位估價後,業主便可自行先計算補價金額做預算,作為對房屋署估價的參考。若業主認為房屋署的估價過高,也可用作反對理據。
- 由買家補價也可?
是的,除了由業主補價外,其實也可由買家補價。若由買家負責補地價,臨時合約會寫上未補地價前的單位價格,但註明買家負責補地價。要留意,若房屋署估價較銀行估價高,買家盲要承擔較多的補價金額來完成交易。另外要注意的是,由於由買家負責補地價的方式,補地價金額並沒有寫進臨約中,變相該筆補地價金額不能包括在按揭貸款中,買家要準備更大筆現金完成交易。 - 未補地價居屋能否加按或轉按套現?
除非業主有特殊情況需要資金應急外,房署一般是不會接受將未補地價的資助房屋加按或轉按套現的,如果只想將未供完的按揭貸款部分轉移至另一間銀行,因平手轉按不會增加供款壓力,房署一般會批得較鬆。
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