美國減息2024︰對香港樓市和投資影響

美國減息:聯儲局暫停減息 2025減息可能要等6月?

美國減息2024:對香港樓市和投資影響
美國減息2024:對香港樓市和投資影響

美國聯邦儲備局(Fed)於今年首次貨幣政策會議中宣布「維持利率不變」,聯邦基金利率停留在4.25%至4.5%區間,為自前年1月以來的最低水平。儘管去年底聯儲局曾連續三次減息刺激經濟,但本次會議釋出「暫緩降息」的明確信號,引發市場對2025年減息機會的熱烈討論。

減息︰美國何時減息?

美聯儲於2024年9月及11月減息兩次,分別減息0.5厘及減息0.25厘。美國聯儲局周三(12月18日)公布議息結果,一如預期宣布減息0.25厘。

第一次減息︰2024年9月

美聯儲於2024年9月宣布減息0.5厘。這是自2020年3月以來美聯儲首次降息

第二次減息︰2024年11月

美國聯儲局11月7日公布減息0.25厘。減息後,聯邦基金利率目標範圍由4.75厘至5厘,減至4.50厘至4.75厘。

第三次減息︰ 2024年12月

美國聯儲局周三(12月18日)公布議息結果,一如預期宣布減息0.25厘。減息後,聯邦基金利率目標範圍由4.50厘至4.75厘,減至4.25厘至4.50厘。這是聯儲局自9月大幅減息半厘後,今年內第3次減息,此前一次幅度為0.25厘。

美國減息︰香港銀行同業拆息(Hibor)變動

香港銀行同業拆息(Hibor)已經開始對這一預期作出反應。自2024年7月底以來,Hibor從4.5%至4.6%的水平逐步下降,目前已降至3.8%至3.9%左右,跌幅超過0.5個百分點。這種變化預示著香港金融市場正在為可能的減息做準備。

減息︰美國降息幅度是多少?

美聯儲於2024年9月﹑11月及12月降息3次,分別減息0.5厘及減息0.25厘2次。

2025減息預測

近幾個月公佈的數據顯示,經濟表現優於官員在9月召開會議時的預期。這意味著政策制定者可能會在最新的預測中上調對經濟前景的預期,包括更高的通膨、更低的失業率和更強勁的經濟成長。

更新後的預測中最受關注的部分將是“點陣圖”,它顯示了預期的利率路徑。根據彭博新聞社(Bloomberg News)調查的大多數經濟學家的說法,聯準會預計將在明年降息3次,比9月的預測少1次。

相較之下,市場對美聯儲的降息預期更加鷹派,根據芝商所的FedWatch,市場預計在本週之後,聯準會2025年將僅降息2次。

美聯儲或在2025年放緩降息步伐

然而,任何預測都不太可能完全考慮到美國當選總統川普潛在政策的影響。幾位聯準會官員表示,他們正在等待更多有關川普關稅和移民政策的細節,然後再將這些政策納入他們對成長和通膨的預測

滙豐﹑中銀下調最優惠利率0.125厘

美國聯儲局宣布減息0.25%,到4.25至4.5%區間。滙豐銀行其後宣布,由周五(20日)起,下調港元最優惠利率12.5點子,由年利率5.375厘調低至5.25厘。中銀香港亦公布下周一(23日)起減息0.125厘。不斷更新跟進恒生銀行、渣打及東亞等各大銀行最新優惠利率(P)走勢。

減息︰香港業主每個月供款供少幾多?

 

 每100萬元
 減息前減息後
實際按息3.625厘3.5厘
供樓年期25年30年25年30年
每月供款5,074元4,561元5,007元
(↓67元)
4,491元
(↓70元)

不同貸款額每個月供樓減少金額

貸款額25年還款期(元)30年還款期(元)
100萬6770
500萬335350
600萬402420
800萬536560
1000萬670700
2000萬13401400

什麼是美國減息?

美國減息是指美國聯邦儲備系統(簡稱美聯儲)降低聯邦基金利率的行為。這個利率是銀行間隔夜拆借的基準利率,對整個金融體系和經濟都有重大影響。美聯儲通過調整這個利率來實現其貨幣政策目標,如穩定物價、促進就業和維持經濟增長。

減息通常在經濟面臨下行壓力時實施,目的是刺激經濟活動。當利率下降時,借貸成本降低,企業和個人更容易獲得資金,從而促進投資和消費。

美國預期何時減息?

市場預測2024年美聯儲可能會進行2-3次降息,每次25個基點。以下是幾個關鍵因素:

  1. 通脹趨緩: 2023年的高通脹壓力開始緩解,為美聯儲提供了降息的空間。
  2. 經濟增長放緩: 預計2024年美國經濟增速可能放緩,減息可以提供必要的支持。
  3. 就業市場變化: 如果失業率開始上升,美聯儲可能會採取行動以維持就業穩定。
  4. 全球經濟不確定性: 國際貿易和地緣政治風險可能促使美聯儲採取更寬鬆的貨幣政策。

美國減息對香港的影響

港美聯繫匯率制度下的利率變動

香港自1983年實施聯繫匯率制度,將港幣與美元掛鉤。這意味著香港的貨幣政策在很大程度上跟隨美國,包括利率走勢。當美國減息時,香港也會面臨相應的利率調整壓力。

具體影響包括:

  • 基準利率同步: 香港金融管理局(HKMA)通常會跟隨美聯儲的利率變動調整基準利率。
  • 資金流動: 美國減息可能導致資金流入香港,尋求較高收益。
  • 匯率穩定: HKMA需要維持港幣兌美元的穩定,可能會通過調整利率來實現。

香港銀行同業拆息(HIBOR)走勢分析

HIBOR是香港銀行間拆借利率,對按揭利率和整體經濟有重要影響。美國減息後,HIBOR通常會出現以下趨勢:

  1. 短期波動: 初期可能出現較大波動,反映市場對減息的即時反應。
  2. 總體下行: 隨著時間推移,HIBOR可能會跟隨美國利率下調。
  3. 利差變化: 港美利差可能會縮小,影響資金流向。

香港樓市受影響程度

減息對香港業主的影響

滙豐今日(9月19日)宣布跟隨減息0.25厘,中銀香港亦宣布減息0.25厘;滙豐新利率水平於明日起生效,中銀香港則下周一開始生效。滙豐中銀跟隨減息,業主供樓供少幾多?

美國減息對香港樓價的影響

美國減息對香港樓價的影響是多方面的,主要體現在以下幾個方面:

  1. 資金成本降低: 低利率環境使借貸成本下降,可能刺激購房需求。
  2. 投資吸引力增加: 相對於低息存款,房地產投資可能變得更具吸引力。
  3. 經濟刺激: 如果減息成功刺激經濟,可能間接支撐樓市。
  4. 財富效應: 股市可能因減息而上漲,增加購房者的財富感。

然而,樓價走勢還受到諸多其他因素影響,如本地經濟狀況、政府政策等,不能單純依賴美國減息來預測。

按揭利率變化預測

美國減息後,香港的按揭利率可能會出現以下變化:

  1. 新造按揭利率下調: 銀行可能會降低新按揭的利率,吸引客戶。
  2. 現有按揭重估: 浮動利率按揭的利率可能會隨HIBOR下調而降低。
  3. 固定利率vs浮動利率: 固定利率按揭可能變得相對昂貴,使更多人選擇浮動利率。
  4. 按揭產品創新: 銀行可能推出新的按揭產品以適應低息環境。

建議準買家和現有業主密切關注銀行的按揭政策變化,並考慮在適當時機重新談判按揭條款。

不同類型物業的市場表現

美國減息對不同類型的香港物業可能產生不同影響:

  1. 豪宅市場: 可能受益於財富效應和國際買家的興趣增加。
  2. 中小型住宅: 可能因按揭負擔減輕而需求增加。
  3. 商業地產: 零售業復甦可能帶動商鋪需求,但辦公樓市場可能仍受遠程工作趨勢影響。
  4. 工業物業: 可能受益於低息環境下的經濟活動增加。

投資者應根據自身風險偏好和財務狀況,選擇合適的物業類型進行投資。

美國減息對置業計畫影響

在美國減息的背景下,置業時機的選擇變得尤為重要。以下是幾點建議:

  1. 密切關注市場: 持續追踪樓價走勢、成交量和政策變化。
  2. 評估個人財務狀況: 確保有足夠的財務緩衝以應對潛在的市場波動。
  3. 長期視角: 置業應考慮長期需求和投資價值,而非短期投機。
  4. 區域選擇: 關注基建發展和城市規劃,選擇具有增值潛力的區域。
  5. 議價空間: 在低息環境下,賣家可能更願意談判,把握議價機會。

對於H按、P按、業主、準買家而言,減息可以慳到幾多錢?延伸閱讀︰【香港跟美國減息2024】實際按息低至3.875%!對H按、P按、業主、準買家的影響

風險管理與對沖策略

即使在減息環境下,投資者也不應忽視風險管理:

  1. 利率風險: 考慮使用利率掉期或其他金融工具來管理利率風險。
  2. 流動性風險: 保持適當的流動性,以應對突發情況。
  3. 匯率風險: 對於涉及跨境投資的投資者,需要注意匯率波動風險。
  4. 市場風險: 使用止損策略或購買保護性期權來限制潛在損失。
  5. 分散投資: 在不同資產類別和地理區域之間分散投資,降低系統性風險。

常見問題(FAQ)

美國減息會導致香港樓價上漲嗎?

美國減息可能會對香港樓價產生上行壓力,但這並非唯一決定因素。樓價走勢還受到本地經濟狀況、政府政策、供需關係等多重因素影響。減息可能通過降低按揭成本和增加投資吸引力來支持樓價,但實際影響程度需要綜合考慮多方面因素。

減息環境下,應該選擇固定還是浮動按揭?

在減息環境下,浮動利率按揭通常更具吸引力,因為它們能讓借款人受益於利率下降。然而,選擇還需考慮個人風險承受能力和長期財務規劃。如果您預期利率在未來可能上升,或者偏好穩定的還款額,固定利率按揭可能更適合。建議諮詢專業的按揭顧問,做出最適合自己情況的選擇。

美國減息對香港樓市有何影響?

展望2024年,香港樓市可能會因美國減息而受到一定程度的支撐,但整體前景仍存在不確定性:

  1. 利好因素:
    • 按揭成本可能下降,增加買樓負擔能力。
    • 低息環境可能增加房地產投資吸引力。
    • 經濟刺激效應可能間接支持樓市。
  2. 潛在風險:
    • 全球經濟不確定性可能影響投資者信心。
    • 本地經濟復甦速度可能影響實際需求。
    • 政府房地產政策變化可能影響市場走向。
  3. 市場預測:
    • 預計2024年香港樓價可能呈現溫和上漲趨勢。
    • 不同類型和區域的物業可能表現分化。
    • 成交量可能會有所增加,但幅度有限。

 

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