美國聯儲局今年第6次加息 加息周期料明年見頂 屆時樓價有望觸底反彈

今日美國聯儲局宣布加息0.75厘,聯邦基金目標利率提高至3.75厘至4厘,是今年第6次加息,累加3.75厘;而本港有大型銀行今日同時上調最優惠利率(Prime rate)0.25厘,最優惠利率按揭(P按)實際息率將升至2.875厘。馬泰陽指,今年本港樓市下跌已成定局,受累經濟及息口壓力,相信二手樓價跌勢料持續,料全年樓價至少跌1成。美國聯邦儲備局連續加息,不過暗示將會放緩加息幅度,意味着美加息周期快明年見頂,本港銀行加息壓力減少之下,預期明年樓價亦有望觸底反彈。

假設一個600萬元物業,承造9成按揭,還款期為30年,以承造P按計劃息率2.625厘計,每月供款為$22,774。現時銀行上調最優惠利率0.25厘,P按計劃的息率亦隨之增加至2.875厘,每月供款亦升至$23,524,而銀行對買家通過壓力測試的要求,亦由原先每月入息$48,586,上升至$50,010。

而以一個1,200萬元物業,貸款額上限960萬元計算,還款期同樣為30年,以P按計劃息率2.625厘計,每月供款為$39,646。現時銀行上調最優惠利率0.25厘,P按計劃的息率亦隨之增加至2.875厘,每月供款亦升至$40,953,而銀行對買家通過壓力測試的要求,亦由原先每月入息$84,582,上升至$87,061(見表)。

表:每月供款及壓力測試下每月入息要求

上述以申請按揭保險計算,樓價1,000萬元或以下物業以9成按揭計算,其餘以按揭金額上限960萬元計算,每月供款包括按揭保費,並以30年按揭年期計算

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