【28Hse】按揭保險不批原因大拆解

【按揭保險2023】五種保費計算方法 | 按保折扣 | 新制 vs 舊制度 | 免壓測要求

按揭保險的背景

沒有保險公司擔保的情況下,香港的銀行最多只會批出六成按揭給購買香港物業的買家,如果要申請六成至九成的按揭計劃,俗稱高成數按揭,就需要買成功購買按揭保險,銀行才會審批按揭申請。

按揭保險計劃早在1999年已經推出,在2019年之前,只適用於600萬以下的住宅物業(按揭保險舊制),450萬元以下的物業最高可以借9成(上限為360萬元),而600萬元以下的物業則最高可以借8成(上限為480萬)。

2019年10月,香港政府放寬首置人士的按揭成數,俗稱「林鄭Plan」。 在「林鄭Plan」之下,800萬元以下的物業最高可以借9成,1,000萬元以下的物業則最高可以借8成。到了2022年進一步放寬,購買按揭保險下可申請最高八成按揭貸款的樓價上限由1,000萬元提升至1,200萬元,首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1,000萬元,此修訂被稱為「波叔Plan」或「財爺Plan」,也被稱為按揭保險新制。

申請按揭保險資格

  • 物業只可以自住,不可以出租!
  • 不一定要首次置業,第二層樓證明自住可申請按保,但要交較高保費
  • 有破產紀錄或被質疑資金來源有機會不獲批
  • 物業價值符合下列要求

何時需要申請按揭保險

購買833萬或以下住宅物業並想申請超過6成按揭,833萬-1000萬並申請超過500萬以上按揭、或1000萬以上物業並申請超過5成首期,上限最多8成至9成。

須留意的是,部份情況下,借貸人即使只借6成按揭,亦需要購買按保。例如樓價為600萬,但因為業主已有按揭在身,銀行最多只可借5成,如欲借6成則要經按保審批,並支付按揭保險費。

最高可以申請的按揭成數

  • 二手私樓:1000萬或以下最高9成、1200萬 最高8成、1200萬 -1920萬 5成至8成 (上限960萬)
  • 非首置人士最高8成
  • 樓花即供不能用按揭保險新制
  • 房協二手指定屋苑:不限樓價可做9成
  • 村屋:最高8成半
  • 轉按涉及套現:樓價600萬或以下最高8成
  • 轉按甩發展商二按:最高8成,不限樓價
  • 聯名物業甩名:最高8成,
  • 單名轉單名:最高9成。
  • 換樓先賣後買,未完成出售舊物業前,最高8成。

判斷自己用新制還是舊制

一般來說,舊制度的保費是比較便宜的,但要求的按揭金額和成數上限就嚴格得多,所以首先借貸人可以在下面判斷自己屬於新制還是舊制

假如物業價值400萬或以下

  • 借9成或以下 > 舊制

假如物業價值400萬以上至450萬

  • 借360萬或以下-> 舊制
  • 借8成以上至9成 (最多360萬) -> 新制

假如物業價值450萬以上至600萬

  • 借8成或以下 -> 舊制
  • 借8成以上至9成 -> 新制

假如物業價值600萬以上至1000萬

  • 借9成或以下 -> 新制

假如物業價值1000萬以上至1125萬

  • 借最多900萬-> 新制

假如物業價值1125萬以上至1920萬

  • 借最多960萬 -> 新制

按揭保險收費

貸款人知道自己的貸款額屬於按揭保險新制度還是舊制度後,就可以按自己的身份查看以下其中一個表,便知道需要計較的保險費,當中的百分比表示按揭貸款額乘該百分比就是按揭保費。

按揭保險舊制收費表

按揭成數按揭年期一次付清保險費
(沒有其它按揭、沒有擔保人身份)
一次付清保險費
(有其它按揭或有擔保人身份)
50%/60% – 80%101.15%1.2%
 151.5%1.68%
 201.85%2.05%
 252%2.28%
 302.15% 2.45%
 Up to 85%101.8% 1.88%
 152.28% 2.48%
 202.68% 2.9%
 252.95% 3.18%
 303.05% 3.35%
 Up to 90%102.6% 2.8%
 153.18% 3.5%
 203.75% 4%
 254.1% 4.38%
 304.15%4.6%

按揭保險新制收費表 (適用於$1,200萬元以下物業)

按揭成數按揭年期一次付清保險費
(沒有其它按揭、沒有擔保人身份)
一次付清保險費
(有其它按揭或有擔保人身份)
40%/50%/60% – 80%101.32%1.38%
 151.73%1.93%
 202.13%2.36%
 252.3%2.62%
 302.47% 2.82%
 Up to 85%102.07% 2.16%
 152.62% 2.85%
 203.08% 3.34%
 253.39% 3.66%
 303.51% 3.85%
 Up to 90%102.99% 3.22%
 153.66% 4.03%
 204.31% 4.6%
 254.72% 5.04%
 305%5.29%

按揭保險新制收費表 (適用於$1,200萬元至$1,920萬物業)

按揭成數按揭年期一次付清保險費
40%/50%- 50%100.31%
 150.44%
 200.59%
 250.70%
 300.80%
 Up to 60%100.75%
 151.04%
 201.38%
 251.61%
 301.84%
 Up to 70%101.04%
 151.44%
 201.78%
 252.01%
 302.44%
 Up to80%101.38%
 151.93%
 202.36%
 252.62%
 302.82%

有更多問題,歡迎聯絡我們的按揭專員

繳交按揭保費方法

按揭保費總額計算出來少則數萬,多則可以是二、三十萬,所以除了可以選擇在按揭開始時一次過繳清保費外,也可以選擇攤分為按揭年期去清還。不過要留意,這樣會增加每月供款,因為要通過每月供款比率測試和壓力測試,所以借貸額會減少。

也可以選擇每年續保,但收費貴得多,除非借貸人有信心兩年內會取消按揭保險。詳盡的每年支付保險費收費表

申請程序

簽了臨時合約後,買家可到銀行做按揭,如借超過 6 成,銀行會主動提你和幫你申請按揭保險,部份銀行會先批核6成按揭,才把申請表交至按保公司,部份銀行則先等按保批核後,才會批核6成按揭部份。按保公司和銀行會分別為申請進行批核,需時約2個星期。

申請所需文件

一般來說,申請按揭保險會需要以下文件:

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 公司僱傭合約副本、近3個月糧、近3個月出糧戶口月結單
  • 若入息屬於浮動收入,需提供6個月糧單
  • 其他債務證明,如按揭貸款信及近 3 個月供款證明
  • 其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄

最後,按揭保險公司大約需要1個星期時間批核

香港有多少間按揭保險公司?保費是否一樣?

總共有兩間,分別是香港按揭證券有限公司(HKMC)和QBE,兩間公司按保保費一樣,基本上你不用也不能選擇,因不同銀行已經選擇了用邊一間,而且兩間公司都不會影響你的利息和現金回贈。所有銀行均可透過HKMC購買按保,個別銀行亦可於QBE購買。惟一般情況下,客人不能自選按保公司,銀行會隨機把申請人派去HKMC或QBE。

 

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