6月最新按保技術調整
金管局在2024年6月14日向銀行發出指引，就2024年2月28日公布的物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（措施）及其他相關監管要求作技術調整。
2月28日前已簽臨約樓花 可放寬按揭成數至最高7成
措施的涵蓋範圍將擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約並且在2024年2月28日或以後預計完成的自用樓花住宅物業的按揭申請，令有需要的合資格用家能夠敘造最高七成的按揭貸款。此項調整即日生效。
因應住宅市場的走勢，部分在過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到估價低於成交價的情況，因而面臨需要額外籌措首期資金的困難。金管局認為在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，有空間微調2024年2月28日公布的措施，以協助這些有實際困難的用家，敘造較高成數的按揭貸款。
是次微調着眼於具真正置業需要的用家。金管局再次提醒市民，置業是一項長期承擔，在作出置業決定時，應該小心評估風險，量力而為。
金管局亦藉此微調其他相關的監管要求：
(1) 簡化以資產水平計算借款能力的方法；及
(2) 在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入的扣減率由至少三成回復至至少兩成的參考水平。
同時，香港按證保險有限公司（按證保險公司）同時宣布相應將按揭保險計劃（按保計劃）現時合資格準則的適用範圍，擴大至於任何日期簽訂臨時買賣合約的一手自住物業的相關按揭保險申請。此項調整即時生效。
今次按保計劃的技術調整，可協助置業自住但有實際困難的人士（包括部份近年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家）敘造較高成數的按揭貸款。
按揭保險的背景
沒有保險公司擔保的情況下，香港的銀行最多只會批出六或七成按揭給購買香港物業的買家，如果要申請八成至九成的按揭計劃，俗稱高成數按揭，就需要買成功購買按揭保險，銀行才會審批按揭申請。
按揭保險計劃早在1999年已經推出，在2019年之前，只適用於600萬以下的住宅物業(按揭保險舊制)，450萬元以下的物業最高可以借9成(上限為360萬元)，而600萬元以下的物業則最高可以借8成(上限為480萬)。
2019年10月，香港政府放寬首置人士的按揭成數，俗稱「林鄭Plan」。 在「林鄭Plan」之下，800萬元以下的物業最高可以借9成，1,000萬元以下的物業則最高可以借8成。到了2022年進一步放寬，購買按揭保險下可申請最高八成按揭貸款的樓價上限由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1,000萬元，此修訂被稱為「波叔Plan」或「財爺Plan」，也被稱為按揭保險新制。
2023年7月，政府進一步放寬按揭保險，3,000萬以下單位均可申請按揭保險。
2023年9月，樓花按揭保險的再一次放寬，1,000萬以下最高按揭成數同樣可借高達9成按揭。修訂將適用於2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關樓花按揭。
申請按揭保險資格
- 物業只可以自住，不可以出租！
- 不一定要首次置業，第二層樓證明自住可申請按保，但要交較高保費
- 有破產紀錄或被質疑資金來源有機會不獲批
- 物業價值符合下列要求
何時需要申請按揭保險
根據現行政策，大部份樓價均可選擇「新按揭保險」，1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數為9成，1,000萬至1,125萬物業，最高按揭成數升至8至9成(貸款上限900萬)，1,125萬元以上至1,500萬元的物業，最高按揭保險成數升至8成，1,500萬至1,715萬為7至8成(貸款上限1,200萬)，1,715萬至3,000萬元最高按揭成數為7成。
而600萬元以下物業，則可選擇80%按揭(舊按保)、或90%按揭(新按揭)；400萬元以下物業則可選擇90%按揭(新按保)、或90%按揭(舊按保)。
最高可以申請的按揭成數
- 樓價：
- 1,000萬或以下:最高90%
- 1,000萬以上至1,125萬元以下: 80%-90%、貸款額上限900萬元；
- 1,125萬以上至1,500萬元: 80%
- 1,500萬元以上至1,715萬元: 70% – 80%、貸款額上限1,200萬元 ；
- 1,715萬以上至3,000萬元 :70%
- >3,000萬元 :50%
- 非首置人士最高8成
- 樓花即供不能用按揭保險新制
- 房協二手指定屋苑：不限樓價可做9成
- 村屋：最高8成半
- 轉按涉及套現：樓價600萬或以下最高8成
- 轉按甩發展商二按：最高8成，不限樓價
- 聯名物業甩名：最高8成
- 單名轉單名：最高9成
- 換樓先賣後買，未完成出售舊物業前，最高8成
判斷自己用新制還是舊制
一般來說，舊制度的保費是比較便宜的，但要求的按揭金額和成數上限就嚴格得多，所以首先借貸人可以在下面判斷自己屬於新制還是舊制，符合舊制按保要求，需要時以下條件
假如物業價值400萬或以下
- 借9成或以下 > 舊制
假如物業價值400萬以上至450萬
- 借360萬或以下-> 舊制
假如物業價值450萬以上至600萬
- 借8成或以下 -> 舊制
按揭保險收費
貸款人知道自己的貸款額屬於按揭保險新制度還是舊制度後，就可以按自己的身份查看以下其中一個表，便知道需要計較的保險費，當中的百分比表示按揭貸款額乘該百分比就是按揭保費。
一按即看按揭保險最新收費表
按揭保險收費(一次付清)
浮息按揭保險範圍 | 年期 | 首置人士(佔貸款額百分比) |
70% 以上至 85% 按揭成數 | 10 | 0 |
15 | 0 | |
20 | 0 | |
25 | 0 | |
30 | 0 | |
70% 以上至 80% 按揭成數 | 10 | 0.50 |
15 | 0.60 | |
20 | 0.76 | |
25 | 0.83 | |
30 | 0.92 | |
70% 以上至 85% 按揭成數 | 10 | 0.86 |
15 | 1.02 | |
20 | 1.25 | |
25 | 1.35 | |
30 | 1.41 | |
70% 以上至 90% 按揭成數 | 10 | 1.25 |
15 | 1.48 | |
20 | 1.79 | |
25 | 2.03 | |
30 | 2.16 |
繳交按揭保費方法
按揭保費總額計算出來少則數萬，多則可以是二、三十萬，所以除了可以選擇在按揭開始時一次過繳清保費外，也可以選擇攤分為按揭年期去清還。不過要留意，這樣會增加每月供款，因為要通過每月供款比率測試和壓力測試，所以借貸額會減少。
也可以選擇每年續保，但收費貴得多，除非借貸人有信心兩年內會取消按揭保險。詳盡的每年支付保險費收費表
申請程序
簽了臨時合約後，買家可到銀行做按揭，如借超過 7成，銀行會主動提你和幫你申請按揭保險，部份銀行會先批核按揭，才把申請表交至按保公司，部份銀行則先等按保批核後，才會批核按揭部份。按保公司和銀行會分別為申請進行批核，需時約2個星期。
申請所需文件
一般來說，申請按揭保險會需要以下文件：
- 身份證副本
- 住址證明
- 公司僱傭合約副本、近3個月糧、近3個月出糧戶口月結單
- 若入息屬於浮動收入，需提供6個月糧單
- 其他債務證明，如按揭貸款信及近 3 個月供款證明
- 其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄
最後，按揭保險公司大約需要1個星期時間批核
香港有多少間按揭保險公司？保費是否一樣？
總共有兩間，分別是香港按揭證券有限公司(HKMC)和QBE，兩間公司按保保費一樣，基本上你不用也不能選擇，因不同銀行已經選擇了用邊一間，而且兩間公司都不會影響你的利息和現金回贈。所有銀行均可透過HKMC購買按保，個別銀行亦可於QBE購買。惟一般情況下，客人不能自選按保公司，銀行會隨機把申請人派去HKMC或QBE。
有更多問題，歡迎聯絡我們的按揭專員
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