【九龍城「新盤」】三球零入場 只不過…

九龍城物業一向有價有市,除了因為處於「41區名校網」,而且鄰近港鐵宋皇臺站,連同於有多條巴士及小巴路線,來往港九新界多處地方完全不成問題,令新盤以至二手市場都不時出現承接。

然而,最近區內一手樓市場最近竟然有一個講明斷水斷電的「新盤」發售,而且低層貴過高層單位,售價由420萬元起,究竟是甚麼一回事?

這個一手「新盤」項目是位於座落於侯王道24及26號的「一手樓」,樓齡約49年,實際位置夾在The Avery金.御門,鄰近九龍城市政大廈及宋皇臺站,有屯馬線優勢概念支撐。

售價僅320萬起 

項目乃於2022年6月中公布樓書及價單,同時上載銷售安排,於6月23日發售6個單位,售價由420萬元起,不設任何折扣優惠。至2022年9月5日,業主調低6個單位單位售價11.8至23.8%,並於9月9日重推,6個單位已悉數沽清。據成交紀錄冊資料顯示,6個單位的成交價介乎320萬至485萬元,以單位面積375及424平方呎計算,呎價介乎8,533元至11,439元。

樓書資料顯示,該項目為單幢樓,於1973年6月25日獲發出入伙紙,樓高6層,賣方為胡督祿及李許潤蘭(已故許麗梅之遺產承辦人),現為2樓、3樓、4樓及5樓A單位,3及4樓C單位的註冊業主。該六個單位實用面積分別為375平方呎或424平方呎。

項目不設升降機,樓高6層,意味着住戶要使用樓梯來往各層,因此價單內低層單位的售價較高層單位更高。1號價單售價420萬至550萬元,呎價由11,200至12,972元,入場單位為4樓C室為售價及呎價最低的一夥;至於2樓A室實用面積424平方呎,為售價及呎價最貴的一夥。另地下為商舖。

九龍城侯王道24及26號 The Avery 金.御門

上述6個單位的電力供應已經截斷,單位並無提供燈掣,插座及冷氣機掣,供水方面又指各住宅單位均無熱水供應,同時水錶及電錶均已截斷,單位並無氣體供應。有關項目水、電之供應,單位買家須自行向有關政府部門/公用事業機構申請,及支付相關之按金。買家如進行裝修,也須自行安排清理廢料及支付相關支出。

A室為實用面積424平方呎的單位,入屋經過兩道走廊,同樣分間為三個睡房。每間睡房均自設洗手間及備餐區。若扣除洗手間及備餐區後,兩間睡房主體面積約有100平方呎、另一睡房則只有52平方呎。至於C室單位面積有375平方呎,分三間睡房,扣除洗手間及備餐區後,睡房主體面積分別為58平方呎、75平方呎及65平方呎。

用料及手工均屬「次級」

該批單位在過往大部份時間均為出租,而單位現有之間格及裝置、裝修物料及設備均為租客所設置,租期屆滿搬出時並無清拆/清走,而棄置在單位內的。樓書亦特別提及,項目各單位之間隔及裝置、裝修物料及設備並非新造,無論用料及手工均屬「次級」,而賣方從租客手上收回此等單位後,亦無進行裝修、保養或翻新,故整體而言屬失修狀況。

儘管上述項目雖然樓齡已達49年,但由於《一手住宅銷售條例》所規定,未曾有轉讓物業的紀錄都屬於一手樓,因此該項目須按法例規定,公布樓書及價單等文件。「一手住宅物業銷售監管局」局方職員亦表示,需否按《一手條例》出價單賣樓,主要視乎物業是否曾經訂立過「臨時買賣合約」或「買賣合約」及曾經轉讓。若否,便要跟足《一手條例》。

同時,項目不屬於市建局日前宣布重建的九龍城「衙前圍道」及「賈炳達道」的範圍。市建局早前最新發佈總佔地3.7公頃的「衙前圍道/賈炳達道」發展計劃,為2007年觀塘市中心重建項目後,近15年以來面積最大的新發展計劃,預料可興建4,350伙,約於2030年起分批落成。

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