新一年置業早著先機，買樓規劃的第一步除了要做好財務規劃，還要知道如何評估心水盤的合理價錢。
物業估價為何重要？
疫情下，二手樓價時有波動，提前了解物業估價有助准買家判斷購買價格。當樓市暢旺之時，業主普遍叫價較為進取，甚至會根據銀行估價來開價，比如一個銀行估價800萬的單位，業主會嘗試開價870萬，挑戰新高位。而買家就可以提前向銀行查詢物業估價，比較業主叫價與銀行估價的差距，以判斷價錢是否合理。
另一方面，物業估價是銀行批核按揭的重要指標，因會直接影響銀行最終批出的按揭成數以及貸款金額。而銀行一般會委託估價行對物業作出估值，當中考慮因素包括同屋苑其他單位的近期成交、物業類型、單位質素、流通量、景觀，以及鄰近配套等。
過去幾年樓價持續上升，業主持有的物業亦慢慢升值，部份業主會選擇將單位向銀行加按或轉按套現後再置業。當物業升值時，銀行對於物業的估價會高過買入時的價格，重新申請按揭時，新批的按揭額理應可以提高。業主可以透過加按或轉按，提取新批貸款額多出部分以支付第二套物業的首期。舉例來說，業主現有按揭200萬，但樓價已升到600萬，按揭申請人可以有兩個選擇：
- 留在原銀行加按，600萬的貸款金額上限是540萬，減去原按揭200萬，因此加按金額為340萬。
- 轉到新銀行，借540萬，200萬還給原銀行，因而也是套現340萬。
業主想套現更多現金，當然估價越高越好。原銀行的估價未必是最高，轉按到最高估價的銀行，有時可以比留在原銀行加按套多5-10%現金。
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