【居屋按揭】買二手居屋防中伏懶人包

香港樓價高企,居屋自然成為無數港人的上車希望。雖然居屋按揭可以有政府擔保,但大部分二手居屋由於樓齡偏舊,從而影響買家按揭申請。

擔保期完結日 按揭須降至6成

房委會為二手居屋提供30年按揭還款保證期,樓齡在30年「擔保期」內的居屋,買家可獲房委會擔保,毋須提供入息證明和通過壓力測試,申請最高九成按揭及款期長達25年。而一般大約18年樓齡或以下的居屋,由於距離擔保期完期還有10多年,因此銀行亦會提供與新居屋同樣的按揭條款。

不過,當居屋有一定樓齡,如已經24年,意味擔保期只餘下數年,如果想申請9成按揭,還款期會大幅減少,以讓按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平,導致每月還款額大幅上升。而如果想保持25年還款期,則不能借9成按揭,意味要增加首期。亦有部份銀行可能仍會給予25年及9成按揭,但當過了擔保期,則要補回差價,令按揭降至樓價的6成。

以500萬元為例,如果樓齡為24年,9成按揭下,要達至6年後未償還本金佔樓價六成或以下的原則,還款期會縮減至15年或以下,變相令每月供款額,由25年還款期的2.1萬元急升至3.1萬元。至於要借足25年,則按揭貸款只能約360萬元或以下,買家要多支付90萬元。

擔保期過後 需入息證明及壓力測試

如果擔保期過後,除了按揭只可以借最多6成外,還有一個壞處就是需要向銀行提交入息證明和壓力測試。如果買家入息不足,借款人更不能加擔保人,這是跟私樓最大分別。因此,白居二的人士,必須要計好數才好決定買入過了擔保期的居屋,而且要準備好入息證明。

由於過了擔保期的居屋,較難找到下手買家。因此,當居屋業主想放售過了擔保期的居屋,可考慮補地價,令到居屋變成私樓,非白居二人士亦能買入。而且下手買家可申請按保,以獲得高成數按揭,同時可加入擔保人,以及選擇現時息率較低的H按計劃。另外,居屋業主可在市場淡靜估價低時,申請補地價,滅少補地價的成本。

若年紀太大 不宜買居屋舊樓

如果買家年紀太大,建議不要購買沒有政府擔保的未補地價二手居屋,很大機會不能申請按揭;相反,如果居屋擔保期未過,便和新居屋一樣,毋須通過壓力測試;有些銀行甚至可以聲明家庭總入息,證明有足夠能力供樓,毋須提供實質入息證明。

此外,借款人年齡也是按揭獲批與否的關鍵。如果借款人年齡太大,可能申請不足25年按揭,令首期增加,準買家必須留意。

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