【投資物業】單位收租睇實10大盲點免中伏!

越來越多業主靠買樓收租賺取穩定的收入,究竟放租物業承造按揭有咩要注意?以下10大盲點位你要知!

NO.1 出租單位最多只可借5成

申請按揭時,如把單位申報「出租」,最多只可借5成。但需要留意的是1000萬以上的樓價,無論報自住或報出租都最多可借5成,因此,如有租約,報出租,租金便可以當作收入,幫助過壓力測試。

NO.2 高成數按揭單位不可放租

若申請高成數按揭的單位,必須透過銀行申請按揭保險,承保機構通常是HKMC和QBE,按照最新政策規定,按揭保險最高可借9成,且只能做自住用途,而收租單位按揭上限一律為5成,如果業主在申請完按保之後出租單位,那麼就是違反按保規定。按保公司HKMC/QBE亦會定期隨機抽查物業是否自住,因此,出租的業主需要自行考慮風險。

NO.3 以自住單位申請按揭後,須經過銀行同意方可放租

如單位本身有高於5成以上按揭想出租,需要甩按揭保險並把按揭成數降到出租按揭標準,即5成或以下,才能獲得銀行發的出租同意書。假如業主事前沒有知會銀行,偷偷把自住物業放租,若被按保公司或銀行發現,很大可能會被要求補回按揭成數的差額。

NO.4 自住單位轉出租,按揭成數需降至5成或以下

由自住單位轉出租,按揭成數需要降至5成或以下,但按揭成數不會再多減一成,因為在原銀行自轉為出租,銀行不會重複審核你的信貸報告(TU),因此,不會扣減按揭成數。但如果是通過轉按,由於新的銀行需要重新審核信貸報告(TU),所以需要扣減成數。

NO.5 非法劏房不能做按揭

劏房就是「分間樓宇單位」,是指把一個單位分割成幾個單位出租,是香港出租物業的一種。很多人以為劏房是不合法的,所以不可能申請銀行按揭。沒錯,銀行是不接受不合法的房屋按揭申請,如沒有旅館牌照就將單位作為Airbnb出租。但其實,只要避免以下幾點,劏房就是合法劏房,就能向銀行申請按揭了。

  • 在分間單位出口安裝門或鐵閘,阻礙逃生。
  • 工業單位作劏房居住用途。
  • 令分間單位無法通往樓宇的出口樓梯。
  • 在露臺加設廁所及廚房。
  • 令分間單位沒有天然照明及通風的窗戶。
  • 影響結構牆,例如開鑿洞口。

NO.6 需提供退租書方可將出租單位轉按報自住

如果原按揭有做出租同意書,就需要提供退租書。另外如報自住有些銀行會要求提供水電煤證明,不過也有部分銀行接受銀行月結單作為自住證明,具體可向銀行查詢細節。

NO.7 購買連租約單位可申請按揭

可以申請。連租約買入的單位一般會被當作投資用途,按揭成數會減一成。如果租客能提供退租同意書,那麼有機會可以當作自住按揭。

NO.8 申請按揭時,租金收入可計作入息但會打折扣

經常會有投資者購買多個房產物業收租,當申請房屋按揭時,除了要有足夠的首期,最重要的是供款與入息比率,事實上,租金是可以計作收入的,不一定只能計薪資。不過需留意的是銀行會將租金打折扣,並非租金收入5萬元,銀行就以5萬元計算收入,因為業主還需要支付維修費、差響及管理費等,因此淨收入沒有5萬那麼多。而只要投資者能提供租金收入證明,就可以將租金打7折,計為收入。

NO.9 單位想放租但未有租客,可向銀行申請「預計租金收入」當入息

如果單位買入時未有租客,而業主打算將它出租,則可以向銀行申請「擬租金收入」(或稱「預計租金收入」)。由銀行估算該單位租金,再打6折作為按揭申請人入息。如銀行預估租金為2萬,那麼入息計為1.2萬。

NO.10 租約沒有打釐印亦可以計租金收入

若租約沒有打釐印,不同銀行的計算不同,有些可能會再折上折,有些則不管是否打釐印一律以7折計算。不過,建議業主們租約務必要打釐印以保障自己,如日後遇上租務糾紛,對於沒有打釐印的租約,法庭是不會受理的。

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