【新手上車】物業低於銀行估價 值得買嗎?

新手買樓很多時候會以銀行估價作為標準。不同住宅、不同樓層單位有不同的特性,有些主觀因素在銀行估價上不一定會有反映,只能作參考。有時候低於估價未必值得買,而估價不足亦有可能是優質靚貨!

一般來講,銀行估價主要是根據幾項指標來評定,最重要的是該樓盤其他單位的近期成交,其次是附近樓盤質素類似的單位最新成交,另外亦會考慮單位情況、流通量、整體經濟及樓市表現,例如利率走勢、經濟變化等,還有銀行的商業策略。究竟什麼情況下銀行估價會有偏差呢?

情況1:屋苑成交量少

屋苑成交是銀行估價的重要參考因素。如果某個住宅樓盤流通量高,例如一些老牌大型屋苑太古城沙田第一城等,在樓市暢旺時,銀行估價會比較高,甚至出現估價比成交價高出一截的情況。而一些小型住宅、單幢樓,由於成交量較少,可能幾個月才有一次成交,銀行估價未必會緊貼最新市況,導致估價偏低。因此很多投資者喜歡在舊區尋寶,有機會遇上估價偏低的情況,然後用偏低的估價去同賣家議價,以促成交易。不過,需要提醒新手買家,由於未必有足夠的經驗,所以很難自己判斷一個單位是否被低估;再者,估價偏低亦會導致按揭不足,有機會多付一筆首期。

情況2:不同樓層景緻差異

假如某樓盤有一個8樓單位銀行估價600萬,那麼36樓的同類單位值多少錢呢?

用網上估價系統會發現,每高一層就會貴2、3萬,到36樓或會貴80萬,而在樓市旺盛之時價格相差更大。而實際情況卻不一定有那麼大的差距。比如有些情況,樓層低的單位面向馬路、後巷,而高樓層可以眺望山海景等遼闊景緻,那高樓層自然貴的合理。但有些情況,同一棟大廈無論8樓還是38樓都是望對面的樓宇,那麼差別就很小了。假設8樓單位可以近望園景,景觀相對比38樓好,實際買38樓的成交價格或會低於估價,因為買家會覺得不值得貴80萬。

情況3:單位現狀各異無法衡量

每個單位的情況不同,包括景觀、裝修、是否含家電等,這些主觀因素都不會在估價上有所反映。例如有些樓盤20樓B單位有全海景,同一樓層同戶型的D單位只能側望少量海景,那麼這兩個單位在實際買賣中價錢很可能相差數10萬,而估價上則無區別。又比如同一個單位,是否帶有豪華裝修、包含名牌家電,還是單位破舊漏水,估價上價錢都是一樣,而在實際買賣成交價中則會與估價有偏差。

情況4:住宅發展前景

銀行估價是相對客觀的資料,因此類似住宅發展前景這類較為抽象的因素亦不會在估價中有所反映。比如如果是10年前買入西營盤站、何文田站周邊,這些地方當年舊樓多、沒有商場、交通不方便等,而今時今日由於地鐵站的開通及社區建設,區內的樓盤都以倍數跑贏大市。銀行估價一般以目前的資料作參考,而很少考慮發展前景,因此當估價偏低時,又可以成為買家議價的法寶!

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