【業主備忘】2024賣樓流程最新懶人包

不少業主開始考慮是否是個放賣的好時機。但當中流程並不比買樓來得簡單,仍然有不少竅門或者伏位需要打醒十二分精神。今天我們來了解一下,放賣二手樓的整個流程及注意事項。

賣樓程序

放盤

業主可以自行出售單位,或委託地產代理(即放盤)或透過拍賣會出售。若打算委託地產代理放盤,緊記要委託持牌的地產代理,並跟代理簽訂《地產代理協定》,簽署協定時須注意以下事項:

  • 協議的有效期
  • 傭金及繳付傭金的時間
  • 所選擇的委託形式是「非獨家代理」還是「獨家代理」,若委託形式屬獨家代理,即使你透過另一地產代理出售物業,該獨家代理也可能向你收取傭金
  • 所選擇委託代理只代表你,還是同時代表你和置業人士,若是後者,該代理須如實告知雙方,並向雙方披露從另一方收取的傭金數額或比例。

買賣方式

賣方可直接和買方交易,但雙方通常都會委託地產代理,並經過以下階段進行交易:

  1. 賣方找地產代理/地產經紀出售物業(即「放盤」),而買方找地產代理搜尋合適的物業。雙方均可委託超過一間地產代理;
  2. 買方睇樓,並與賣方或其地產代理討價還價
  3. 賣方與買方就已選定的物業簽訂臨時買賣合約,該臨時合約通常由地產代理提供,而買方亦同時要繳付臨時訂金(俗稱「細訂」)
  4. 賣方與買方各自委託事務律師。賣方律師草擬正式買賣合約,由買方律師審核,雙方透過律師就合約條款達成協議後,便會簽訂正式買賣合約,買方亦同時要繳付加付訂金(俗稱「大訂」)
  5. 完成交易當日(交樓日),賣方交付物業予買方,而買方須繳付樓價的餘款。買方律師草擬轉讓契,由賣方律師審核,雙方簽訂轉讓契

賣樓

簽署臨時及正式買賣合約

臨時買賣合約

若與買家就單位的售價達成共識,買賣雙方會簽署臨時買賣合約。這是一份具有效力及具約束力的法律檔,買賣雙方必須依從。若任何一方未能完成交易,可依據臨時買賣合約追討賠償。

臨時買賣合約必須包含若干條款,例如:物業的地址和售價、臨時訂金(細訂)數額、加付訂金(大訂)數額、何時簽署正式買賣合約、交易完成的日期等。以下連結詳列臨時買賣合約一般包含的條款。

正式買賣合約

正式買賣合約由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬,用作取代臨時買賣合約,包含更詳盡的條款。你可在正式合約裡加入特別條款,而這些特別條款不得跟臨時買賣合約有所抵觸。

業主必須和買家坦誠的事

作為業主,必須向買方披露物業的產權負擔,例如:

  1. 政府所發出的「清拆違建工程的命令」
  2. 拖欠管理費
  3. 樓宇的維修工程
  4. 未清還的按揭款項
  5. 關於物業的訴訟

雖然地產代理或買方可以透過土地查冊獲得以上資訊(如產權負擔已在土地註冊處登記),不過,為確保出售過程順利,以及避免日後出現糾紛,賣方最好預先跟買方披露有關資料,保障自己的利益。

另外,賣方也有責任向買家披露樓宇的潛在欠妥之處,這些潛在欠妥之處是買家在正常檢驗單位的情況下未能察覺的。

賣樓有時也要交稅

額外印花稅

如果賣方或轉讓方買入有關物業後,於 24 個月或以內轉售或轉讓,而交易又非獲豁免,便須繳納額外印花稅。

「額外印花稅」的計算方法如下:–

物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準)x適用稅率;

(i)如物業持有期為6個月或以內,稅率為20%;
(ii)如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為15%;
(iii)如物業持有期超過12個月但在24個月或以內,稅率為10%。

另外,《稅務條例》第14條規定,任何人士在香港經營行業、專業或業務從而獲得於香港產生或得自香港的所有利潤,除由出售資本資產所得的利潤外,均須課繳利得稅。

《稅務條例》第2條訂明行業包括屬生意性質的所有投機活動及項目。要決定物業買賣是否構成生意性質的投機活動,須從納稅人及第三者搜集有關資枓,包括買賣物業的背景、動機、財務安排、運作情況、交易的頻率以及持有物業時間的長短等,根據有關事實判斷該項交易是否屬於生意性質的投機活動而須課稅。

也就是說,當你的賣樓被認為是生意性質的投機活動時,便需要向香港政府交利得稅。

客服熱線:2316-3088 

影響樓價的因素有很多,包括物業的地理位置、建築品質、房屋結構、樓齡、管理、生活配套設施等,總之要對物業進行全方位的評估,方可定下一個最好的價錢。

事實上,疫情陰霾下,有急於出貨的業主減價,力求吸引部份準買家承接。不過,要成功出貨,其實不一定要瘋狂減價,反而減價會令人錯覺單位是否有問題,想在市場快速出售,除了減價之外,其實還有其他技巧可以參考。

地產代理可幫手分析

首先,業主可以向地產代理了解,比較下同時期同區內同類單位的平均售價來衡量自身物業的價格,最後分析當前二手市場的供需情況,確定一個合理的價格區間。當然,一個優秀的地產代理在整個放售乃至交易過程,都可以給到業主專業的指導意見,他們懂得如何推銷單位的優點,同時提供正確的定價建議,並告知業主應怎樣出價及還價,這些技巧都能增加物業的賣出機會,讓你出售物業事半功倍。

當然,業主如想物業以一個理想的價錢出售,放售前就要做足功夫,最基本的是,移除雜物,全屋打掃,讓單位變得整潔之餘,同時增加空間感,總之有瑕疵就適當改善下,儘量將單位不如意的地方最小化,避免買家以需要花費龐大開支去翻新單位為由而壓低樓價。

單位潔淨 增加勝算

業主還可以向地產代理拒絕接貨的買家,了解一下不購買的理由,看看是價格問題還是物業本身的問題,會從他們的口中得到一些值得參考的建議,令你更清楚應集中處理哪個地方。

此外,業主對於牆壁有裂縫或是其他地方有顯眼小瑕疵,可以進行適當油漆工程作修補;若是單位採光較差,可以全屋刷白牆;若是單位通風較差,可以多放一些綠色植物等,都可以令單位感覺更潔淨美觀,安排買家睇樓前更先聘請鐘點進行一次全面清潔。

的確,賣樓最令人頭疼的就是如何為物業定價。不少業主都對如何定價比較迷茫,於是就直接跟隨市場價格來定價,但每間物業的狀況不同,若是單位自帶靚裝修兼且樓齡新,那麼同樣的售價就賣低了;若是條件較差,就沒人會買,因此,定價一定要儘量精準。

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