【置業危機】「撻訂」分分鐘損失幾十萬?如何避免?

最近新盤市場雖然暢旺,但亦錄得多宗撻訂紀錄,買家分分鐘要損失幾十萬,相信因為買樓前的部署沒有做足,又或者經濟狀況發生突變,究竟如何可以避免撻訂命運?

在物業買賣過程中,買賣雙方簽訂正式合約之前,會先簽署一份臨時買賣合約,同時買家亦需支付第一筆訂金。而萬一過多即日,買家想要放棄購買該物業,訂金便無法被退回,俗稱「撻訂」。

新盤買賣首筆訂金通常為5%(具體情況以發展商價單為准),假設樓價為700萬,買家便要先支付35萬作為訂金,如果日後放棄交易便要虧損35萬。具體又有甚麼常見撻訂原因呢?

  1. 信貸評級記錄不良

銀行批核按揭時,會查核申請人及擔保人的信貸評級,現時信貸評級分為A至J,A級顯示申請人信貸紀錄良好,J級代表信貸評級最差。信貸評級受理財方式影響,例如平日信用卡及私人貸款是否還款紀錄良好、是否有破產紀錄等。如果申請樓按時銀行發現申請人信貸評級過低,未能給予最優惠的按揭計劃,甚至不批出按揭,導致申請人難以支付額外首期,最終撻訂收場。

  1. 未發現財務隱患

不少置業人士買入物業前未有仔細計數,在簽署臨約後才發現財政狀況存在問題,例如本身有負債,未能通過銀行加息3厘的壓力測試,或者本身信貸評級欠佳等,導致最終無法上會。即使銀行批出按揭,亦可能與本身預算出現偏差,例如以為自己情況必能做到九成按揭,但最終只批出五、六成,未能支付差額下只能撻訂收場。

  1. 建築期付款財務出現問題

建築期付款是指買家先付細額首期,再於物業落成時才申請按揭及支付餘額,原意能讓買家在物業落成前財務處理更有彈性,例如毋須長時間應付新樓及舊樓的按揭供款。

然而,由於簽署臨約至物業落成之間約需時1至兩年,中間有機會出現種種不確定因素,例如買家本身財務狀況出現問題,或者樓市下行導致申請按揭時估價不足,買家未能負擔差額,最終便要踏上撻訂命運。

要應對建築期風險,買家最好預備更充裕資金,或與家人商討財務後備方案,幫忙提供資金支援。當銀行真的出現估價不足時,也能有額外資金應付差額,毋須撻訂收場。

  1. 擔心後市下行

過往有不少個案是基於投資策略、個人理由或市況所致,例如有投資者買入單位後認為「買錯貨」,認為止蝕方為上策,亦有部份因為擔心未來樓市下行,在整體投資前景考慮後寧願撻訂止蝕。

今年亦有買家基於移民理由,最終撻訂終止交易。撻訂涉及不少財務成本,置業作為長線投資工具,簽署臨約前應仔細做好財務規劃。

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