【置業懶人包】2023印花稅大全

對「樓市新鮮人」而言,入市買樓前必須要先做足功課,除了要清楚知道選擇樓盤的方法,買樓流程之外,更重要是準確計算買樓開支(包括印花稅、按揭成數、傭金、律師費等),避免出現預算不足又或被迫撻訂等情況!這篇文章將用簡單直接的方法告訴你最新的物業印花稅資料,讓你輕鬆掌握置業細節

什麼是印花稅?

在香港買賣任何不動產時,政府都將徵收一定金額的印花稅 Stamp Duty,否則相關文件將不具備法律效力,當文件牽涉法律訴訟時,文件將不獲法庭受理。而我們一般所提到的物業印花稅,大多是指住宅買賣印花稅。

印花稅_首置印花稅

住宅物業印花稅主要分為三大類,由最基本的從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)、為遏制短期炒賣而設的額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD),以及針對非香港永久居民和公司客的買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD),具體金額將因應不同買家的情況與樓價而有所改變。

一)從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD)

從價印花稅簡稱AVD,無論買家是否香港永久居民、私人還是公司名義,在購買住宅物業時必須繳交的印花稅。計算方法主要拆分為首置客與非首置客兩種,前者的稅額百分比相較於後者為低。你可以因應自身情況了解相關AVD的計算方法。

印花稅(首置 + 香港永久居民 專享):

首置人士專享相對低的印花稅,只要你是香港永久居民同時沒有任何住宅物業,就能以最低樓價0.01%的比率支付印花稅買樓。即使樓價愈高,稅率愈高,但亦比非首置買樓便宜得多!

在銀行或按證公司角度,「首置」這個定義和首次置業的字面解釋是有點不同。除了過去未曾置業的人士外,如果是曾經置業但已經賣樓,或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」,只要現時手上沒有住宅物業或擔保其他住宅物業,便符合「首置」資格。

樓價

從價印花稅AVD
(第二部稅率)

稅率

2,000,000

100

0.01%

3,000,000

45,000

1.50%

4,000,000

90,000

2.25%

4,500,000

135,000

3.00%

5,000,000

150,000

3.00%

5,500,000

165,000

3.00%

6,000,000

180,000

3.00%

6,500,000

243,750

3.75%

7,000,000

262,500

3.75%

7,500,000

281,250

3.75%

8,000,000

300,000

3.75%

8,500,000

318,750

3.75%

9,000,000

337,500

3.75%

9,500,000

356,250

3.75%

10,000,000

375,000

3.75%

12,000,000

450,000

3.75%

15,000,000

562,500

3.75%

20,000,000

750,000

3.75%

30,000,000

1,275,000

4.25%

*以上資料只供參考,並以稅務局公佈的最新資料作準。

假設,你想購入的單位價值500萬,你的從價印花稅(首置)將會是樓價的3%,即15萬。

從價印花稅率隨樓價而上升,300萬以上的住宅物業,稅率由1.5%增加至4.25%。

印花稅(非首置 或 非香港永久性居民):

當你是香港永久居民但卻並不具備首次置業人士的身份,例如已經有第二層樓,又或者你不是香港永久性居民,不論你是否首置,你將需要支付劃一樓價的15%作為從價印花稅,此例同樣應用在公司名義買樓上。即若同樣購入500萬樓價的住宅,物業印花稅百分比將由首置的3%提升至非首置的15%,約75萬,足足比首置高60萬,為上述例子的5倍價錢!

重點:非首置/非香港永久性居民/公司名義買住宅物業印花稅率劃一為15%

二)額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)

政府為遏制住宅短期炒賣而設立額外印花稅,防止投資者短時間買賣同一住宅單位,所以若買家(不論任何身份)在購入單位後3年內出售該單位,就需要支付10%-20%不等的物業印花稅。反之,若業主在購入單位3年後才出售單位,則不受額外印花稅的限制。

  • 6個月內出售或轉讓* -> 棲價20%印花稅
  • 6個月至12個月以內出售或轉讓* -> 棲價15%印花稅
  • 12個月至36個月以內出售或轉讓* -> 棲價10%印花稅

*住宅物業

重點:禁售期內出售物業將需繳交額外印花稅

三)買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)

買家印花稅Buyer Stamp Duty (BSD)只適用於以公司名義購買住宅物業或非香港永久居民(境外投資)在港買樓的情況。稅率劃一為樓價的15%,同時這類的客人也需要付上述第一類的15%從價印花稅AVD,所以總計要給30%稅。

例如:若買家以公司名義購買樓價500萬的物業,買家將需支付75萬AVD和75萬BSD,合共150萬共30%的物業印花稅。

重點:非香港永久居民和公司名義都是劃一樓價15%買家印花稅和15%從價印花稅,共30%印花稅。

新香港人退稅安排

2022年10月施政報告公佈,合資格外來人才如在香港置業,可於居港七年並成為香港永久性居民後,就其已購入並仍然持有的首個住宅物業,申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅,但他們仍須繳交按香港永久居民計算的從價印花稅,變相需要交的稅大幅由30%減至4.5%以下。

例如:若買家以公司名義購買樓價500萬的物業,買家將需支付75萬AVD和75萬BSD,合共150萬共30%的物業印花稅。成為永久居民後,500萬,你的從價印花稅(首置)將會是樓價的3%,即15萬。

重點:非永久性居民成為香港永久居民後,可以退回15%BSD和部分AVD。

若想更簡單直接地計算印花稅支出和整體置業成本,不妨直接用我們的按揭計算機幫你規劃預算!

近親轉讓和聯名物業甩名需要繳交印花稅嗎?

需要,不過有大部分可以豁免。由於「首置」身份買住宅物業需要繳交的從價印花稅(AVD)只是4.5%或以下,比起買第二個物業需要比劃一15%的從價印花稅(AVD)少很多,所以有不少投資者在購買第二個物業時會將自己的業權轉讓予父母、兄弟姊妹、配偶或子女,自己恢復「首置」人士身份。另一個普遍做法就是業主從聯名物業中「甩名」。

雖然近親轉讓通常沒有涉及錢銀瓜葛,但同樣需要按物業的合理估價交印花稅。不過,近親轉名一般會被稅局視作資產處理,因此就算受讓人本來已持有其他單位,亦無需繳付額外的印花稅,只需繳交4.5%或以下的基本的從價印花稅AVD。如果是從聯名物業中「甩名」,則按比例去交稅,例如兩夫婦本來聯名擁有一間價值800萬的住宅物業,丈夫想將自己的一半業權「甩名」比妻子,妻子需要繳交的印花稅就是800萬 x 3.75% x 0.5 = 15萬。

另外,涉及近親轉讓的單位,即使是在購入後3年內轉名,也不用繳交額外印花稅SSD。

有關額外印花稅的豁免安排,同樣適用於有領養及繼養關係的人。如要申請這個安排,必須向稅務局提交雙方的關係證明文件,如出生證明、結婚證書等供核實。

無論是轉讓或者「甩名」,程序是首先雙方先簽買賣合約,若需要按揭再到銀行申請按揭,待獲得銀行按揭批核後(大約三至四星期),可委託律師樓辦理轉讓或甩名程序,律師樓同時會安排繳交印花稅。

壓低售價避過高印花稅?

自樓市「辣招」推出以來,很多人為了避免支付高昂的物業印花稅而絞盡腦汁。當中最為人熟悉的可說是在上述近親轉讓或者從聯名物業中「甩名」時「自行壓低售價進行交易」以減少所需支付的印花稅,但究竟這個方法是否可取?又會不會因而負上法律責任呢?

這個做法看似能有效慳稅,但若成交價過份偏離市價,稅局有可能會重新審視該交易價格是否與市價相若,甚至自行為物業估價同時以稅局估價作標準向買家追討印花稅的差額。

希望以上有關印花稅的知識與貼士可為你在置業時提供參考,惟置業及賣樓經常出現不同狀況,如對稅項有任何疑問,可諮詢稅務顧問或稅務局,計算自己的實際買樓或賣樓的額外開支。

居屋印花稅注意點

買賣一手居屋時要注意,由於售價是有折扣,但計算印花稅時是不會用買入價去計算,而是按印花稅估值去計算,這個價錢通常是高於買入價但比最初估的市價低,所以買家要預料充足的資金去準備。

二手買賣居屋,無論是未補地價或者已補地價,都會以成交價去計算從價印花稅簡稱AVD。

遲交印花稅可以申請減免嗎?

簽訂正式買賣合約後就需要繳交印花稅,通常律師樓會通知雙方。按照印花稅署的資料,遲交一個月之內會被罰額外繳交印花花稅款額的2倍;遲1個月至2個月,罰印花稅款額的4倍;遲交2個月以外,罰印花稅款額的10倍。

入果不幸遲交印花稅,可以申請減免部分或全部罰款。若屬主動披露個案及並非蓄意延誤,印花稅署署長通常會按以下公式計算減免後的罰款,但罰款額最少為$500:減免後的罰款=14% × 應繳印花稅 × 逾期日數 / 365日罰款

此外,如被發現再次或重複多次逾期加蓋印花,罰款會加重。如要申請減免罰款,可以填寫以書面提出,解釋逾期原因,並按需要隨附證據。

非住宅物業的物業稅

近年很多投資者轉為投資車位,原因是無論持有幾多個車位,在買賣時都不用繳交額外印花稅AVD或買家印花稅BSD,只需要在購買時繳交4.5%以下的基本從價印花稅AVD(見上表)。要留意銀行做到的按揭成數只能做到50%。

工商舖按揭同樣不需要繳交額外印花稅AVD或買家印花稅BSD,只需要在購買時繳交4.5%以下的基本從價印花稅AVD。

 

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