【自住投資】買舊樓 4大實用避「雷」貼士!

眾所周知,舊樓通常位處市區,除了可享有位置便利,而且通常有高實用率,對不少自住人士來說非常有吸引力。除此之外,舊樓還有另一潛在優勢——收購潛力,因此亦成為不少投資買家的目標。然而,老樓齡難免存在一些問題,例如影響最長還款期等,今日小編就同大家帶來4個舊樓入市貼士!

  1. 最長還款期縮水 小心估價不足

對於一般按揭個案來說,最長還款期通常可達30年,但由於銀行通常以「75減」或「70減」樓齡計算最長還款期,故舊樓未必可以做供足30年。假設該舊樓樓齡已有55年,申請按揭的銀行以「75減」計算,最長按揭還款期只有20年(75-55年)。除此之外,現時舊樓物業一般能批出實際按息2.5%,如果屬於唐樓則介乎2.6至2.8%之間。

假設貸款額為500萬並以實際按息2.5%計算,還款30年每月還款額只需$19,756,如果還款20年便增加至$26,495,兩者足足相距$6,739。銀行對於樓齡較高的物業估價會偏向保守,最終導致估價不足降低貸款額。

  1. 買入僭建單位 需負法律責任

舊樓的另一風險則是「存在僭建物」,由於新買家若不慎買入有僭建單位,需要負上法律責任,所以務必要小心。現時屋宇署可以根據《建築物條例》第24條要求改正,如果業主拒絕處理,便有機會被檢控。

要查出單位是否已經載有相關命令,可於土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」進行查冊,如果發現命令下有「Letter of Compliance」字眼,表示業主已經履行命令,如果沒有字眼,則表示僭建物仍有存在可能性。除了小心僭建物,舊樓單位內部或公共地方天花剝落及失修難免較多,準買家要有心理準備投放較大的維修費。

  1. 投資客留意 地積比影響收購價格

對於不少投資客來說,買舊樓是為博收購。但財團收購舊樓會考慮多項因素,其中地積比率(Plot Ratios)是指可發展的總樓面面積及地盤面積比例,如果比例愈高,樓宇便能興建得愈高,另外,如果物業的業權較集中,又處於市區地段,一般較易達到收購目的,根據現時強拍制度,50年樓齡以上的物業只要有8成以上業權份數,可以向土地審裁處申請強拍。

  1. 欲放租 盡量避開商住合一舊樓

若買入舊樓後短時間沒有收購消息,業主或會考慮出租。但要注意該物業是否屬於商住合一,即低層單位為商用單位,樓上屬於住宅(如尖沙咀重慶大廈),大廈會較多閒雜人等出入,較不受租客歡迎。

想要查出大廈是否屬於商住合一,可查看地政總署的地契及城規會的法定圖則。另外,此類物業一般亦難成立法團管理,如果單位經營黃色事業,銀行一般不會批出按揭,鄰近的單位及上下樓層的按揭成數亦有機會受影響,所以買入前應查清楚單位的經營活動。

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